Waardering is een essentieel onderwerp in de vastgoedsector. Hiervoor bestaan verschillende methoden, die door marktpartijen zoals makelaars, landmeters, projectontwikkelaars, investeerders en notarissen worden gebruikt.
Het doel van dit artikel is om u uit te leggen hoe u een woning op de juiste manier kunt waarderen, afgestemd op uw situatie .
Waardering op basis van herbouwwaarde
De reconstructiewaarde is zeker het eenvoudigst te begrijpen en toe te passen. Dit is de methode die verzekeringsmaatschappijen gebruiken om het te vergoeden bedrag te bepalen. In dit geval is het een kwestie van bedenken dat we op het (al verworven) land een identiek pand gaan herbouwen en een afschrijvingsfactor toepassen, gebaseerd op de staat van het pand (vaak een eenvoudige coëfficiënt in relatie tot het bouwjaar).
We moeten dus twee reconstructiewaarden onderscheiden:
- De nieuwe herbouwwaarde : dit is simpelweg de waarde van een vergelijkbaar te bouwen pand
- De herbouwwaarde: dit is de herbouwwaarde vanaf nieuw waarop een afschrijvingsfactor (korting) wordt toegepast
| Prijs van nieuwe reconstructie | 300.000€ |
| Verouderingscoëfficiënt (afhankelijk van de leeftijd van het gebouw) | 0,7 |
| Reconstructiewaarde | 300.000 x 0,7 = 210.000€ |
Volgens bovenstaande berekening is het met een herbouwwaarde niet mogelijk om het gebouw identiek te herbouwen. Op de nieuwe herbouwwaarde is namelijk een reductiefactor toegepast.
Houd er rekening mee dat om de herbouwwaarde vergelijkbaar te maken met andere methoden, de grondwaarde moet worden toegevoegd (deze wordt bij de andere methoden automatisch meegenomen).
Waarom grondwaarde toevoegen? Als je een gebouw herbouwt, verdwijnen de kosten voor de grond niet, aangezien de grond onveranderd blijft. Bij de herbouwkosten wordt alleen gekeken naar de kosten voor de herbouw van het gebouw, maar ook de grond heeft een waarde. Die waarde is in bepaalde gebieden vaak aanzienlijk (bijvoorbeeld in stadscentra of op populaire locaties).
Wanneer de herbouwwaarde van het gebouw na verval bijvoorbeeld € 210.000 bedraagt, dient de waarde van de grond erbij te worden opgeteld om een volledige schatting te krijgen. Als de grond bijvoorbeeld € 100.000 waard is, bedraagt de totale waarde van het gebouw € 210.000 (gebouw) + € 100.000 (grond), oftewel € 310.000.
Waardering door kapitalisatie van inkomsten
Bij de kapitalisatiebenadering is de waarde gekoppeld aan de huurinkomsten van het onroerend goed . De vergelijking voor de waarde van een eigenschap is:
Huidige waarde = Netto bedrijfsresultaat / Kapitalisatiepercentage
Het kapitalisatiepercentage wordt bepaald op basis van observatie van de lokale markt en het beschouwde segment. In feite hangt het kapitalisatiepercentage af van:
- Locatie: Het kapitalisatiepercentage is lager op goede locaties. De onderliggende gedachte is dat een investeerder genoegen neemt met een iets lagere huurprijs als de locatie erg goed is. Omgekeerd zal de kapitalisatiegraad in een kleinere stad hoog moeten zijn (in verhouding tot het rendement) om een investeerder aan te trekken.
- Het segment: de kapitalisatiegraad van commercieel en retailvastgoed is hoger dan die van residentieel vastgoed, vooral om het risico van huurwerkloosheid te dekken.
Een beleggingspand met een jaarlijkse netto-exploitatie-opbrengst van € 700.000 en een kapitalisatiepercentage van 6% zou bijvoorbeeld € 11,7 miljoen waard zijn.
Het voordeel van deze methode is dat er rekening wordt gehouden met de werkelijke opbrengst van het onroerend goed. De neiging bestaat om panden met een goed rendement (bijvoorbeeld studentenhuisvesting) te overschatten en panden met een laag rendement (bijvoorbeeld eengezinswoningen) te onderschatten.
Wilt u de huuropbrengsten of een kapitalisatiepercentage in een specifiek geval bepalen? Bekijk ons artikel over het waarderen van een pand op basis van kapitalisatie om te ontdekken hoe u deze informatie rechtstreeks in onze Market Explorer analysetool kunt krijgen.
Waardering door vergelijking
Ook wel de ‘vergelijkingspuntenmethode’ genoemd, is dit waarschijnlijk de meest gebruikte en meest intuïtieve methode, omdat het simpelweg inhoudt dat u een woning vergelijkt met soortgelijke woningen in de buurt . Vervolgens worden de goederen met elkaar vergeleken, waarbij rekening wordt gehouden met hun overeenkomsten en verschillen.
Twee goederen kunnen immers nooit volkomen identiek zijn. Het kan zijn dat de ene gedeeltelijk gerenoveerd is, de andere niet. En het andere heeft misschien ook nog een veranda, een zwembad of een andere voorziening die de marktwaarde verhoogt.
U moet eerst vergelijkbare producten vinden (via een advertentiesite of een vergelijkingstool ) om ze vervolgens in een Excel-tabel met de belangrijkste kenmerken te kunnen weergeven.
Voor een woonhuis zijn dit de belangrijkste gegevens die u moet verzamelen:
- De datum van verkoop of notering
- De prijs
- Het aantal kamers
- De woonoppervlakte (zoals bijvoorbeeld aangegeven op het PEB-energielabel)
- De staat van het onroerend goed
- Energieprestaties
Hier is een tabel met vergelijkingspunten verkregen met behulp van de applicatie Market Explorer :
Het is dan erg nuttig om de prijs/m2 , de gemiddelde prijs te berekenen of een prijshistogram te maken . Hiermee kunt u uw analyse voltooien met de minimale, mediaan en maximale prijs van het monster.
Dankzij het histogram zien we dat 19 panden in het bereik van 2570€/m2 tot 2928€/m2 vallen . Er is daarentegen slechts één woning onder de € 1.857/m2 en één woning boven de € 3.642/m2. Voor dit voorbeeld bedraagt de mediaanprijs € 2.597/m2.
Vergelijking van methoden
Hoewel deze methoden elkaar aanvullen, verdient een aantal ervan in specifieke contexten de voorkeur. Hieronder ziet u wat we gaan zien:
| Methode | Gebruiksscenario's | Noodzakelijke gegevens | Voordelen | Nadelen |
|---|---|---|---|---|
| Reconstructiewaarde | Verzekering | – Bouwprijs (€/m2) – Bruto oppervlakte (m2) – Mate van veroudering | ✅ Eenvoudig te berekenen ✅ Weinig informatie nodig | ❌ Simplistische benadering ❌ Soms behoorlijk ver van de marktwaarde ❌ Hoge gevoeligheid van het resultaat in relatie tot de gekozen verouderingscoëfficiënt |
| Kapitalisatiewaarde | Beleggingspanden: appartementencomplex, studentenhuisvesting, kantoorpand of winkelruimte. | – Werkelijke of geschatte huur – Kapitalisatiepercentage | ✅ Geeft u de mogelijkheid om uzelf in de positie van de investeerder te verplaatsen, met rendement in gedachten – Vaak kunt u meer verkrijgen dan met andere methoden als het gebouw winstgevend is | ❌ Geeft soms ‘off-market’-waarden, als het pand zeer winstgevend is (bijv.: AirBNB-verhuur) |
| Waarde door vergelijking | Onroerend goed niet bedoeld voor opbrengst | – Vergelijkingspunten | ✅ Methode die rekening houdt met de werkelijke marktsituatie | ❌ Er moeten vergelijkingspunten gevonden worden, soms moeilijk te vinden |
Het is vaak erg nuttig en leerzaam om de waarden die met verschillende methoden zijn verkregen, te vergelijken, vooral in het geval van een verandering van gebruik (van kantoor naar woonruimte, van traditionele woningen naar studentenhuisvesting).
Voorbeeld
Laten we het voorbeeld nemen van een huis van 200 m² op een perceel van 1000 m² aan de rand van Nijvel (Waals-Brabant).
| Methode | Berekening | Verkregen waarde |
|---|---|---|
| Valorisatie door reconstructie | – Grond : € 170.000 (€ 170/m2) – Bouw : € 360.000 (€ 1.800/m2) – Veroudering : 25% – Reconstructiewaarde : 424.000€ | 424.000€ |
| Waardering op basis van kapitalisatie | – Huur : € 1.280/maand (€ 6,4/m2) – Kapitalisatiepercentage : 3,4% | 384.000€ |
| Waardering door vergelijking | – Mediaan specifieke prijs : € 2.088/m2 – Totaalprijs : €417.600 | 417.600 |
Het is interessant om het volgende op te merken:
- voor een investeerder zal het verwachte rendement waarschijnlijk minimaal 4% bruto bedragen. Om te investeren in het vastgoed zal de investeerder, rekening houdend met de huurprijs en het verwachte rendement, dus niet meer dan € 384.000 willen betalen (d.w.z. 8% minder dan de vergelijkingswaarde).
- de reconstructiewaarde is behoorlijk gevoelig voor de gekozen verouderingscoëfficiënt. Door het verschil met 5% te verhogen of verlagen, verkrijgen we een bereik van € 397.000 tot € 450.500.
- Voor een beleggingspand kunnen we de waarde berekenen door kapitalisatie (omdat het een beleggingspand is) en de waarde delen door de oppervlakte om de prijs/m2 te verkrijgen. Deze prijs/m2 kunt u vervolgens vergelijken met de prijs die u uit de vergelijking heeft verkregen.
Conclusies
We hebben drie waarderingsmethoden gezien:
- Waardering op basis van herbouwwaarde
- Waardering door kapitalisatie van inkomsten
- Waardering door vergelijking
Elk van deze methoden kan in een specifieke context worden gebruikt, maar het is altijd interessant om ze samen te gebruiken en de resultaten te vergelijken.
Heeft u gegevens nodig voor uw schattingen? Onze Market Explorer -applicatie heeft een lange historie in meerdere marktsegmenten en in heel België. Neem contact met ons op voor meer informatie!