24 jul 2023 | Waardering

Hoe voeg je waarde toe aan een woning?

Taxatie is een essentieel onderdeel van de vastgoedsector. Er zijn veel verschillende methoden die worden gebruikt door marktspelers zoals makelaars, taxateurs, ontwikkelaars, investeerders en notarissen. Het doel van dit artikel is om uit te leggen hoe je een woning waardeert met de juiste methode voor jouw specifieke situatie.

Waardering op basis van reconstructiewaarde

De reconstructiewaarde is zeker het eenvoudigst te begrijpen en toe te passen. Dit is de methode die verzekeringsmaatschappijen gebruiken om het te vergoeden bedrag te bepalen. Het houdt simpelweg in dat je ervan uitgaat dat je een identieke woning gaat herbouwen op de (reeds verworven) grond en dat je een verkrottingfactor toepast, gebaseerd op de staat van de woning (vaak een eenvoudige coëfficiënt met betrekking tot het bouwjaar).

We moeten daarom onderscheid maken tussen twee soorten reconstructie:

  • Vervangingswaarde : dit is simpelweg de waarde van een vergelijkbaar huis dat gebouwd gaat worden.
  • De reconstructiewaarde: dit is de vervangende reconstructiewaarde waarop een afschrijvingsfactor (korting) wordt toegepast.
Prijs van herbouw naar nieuw300.000€
Afschrijvingscoëfficiënt (afhankelijk van de leeftijd van het gebouw)0,7
Reconstructiewaarde300.000 x 0,7
= €210.000

Volgens de bovenstaande berekening kan het gebouw met een herbouwwaarde niet identiek worden herbouwd, omdat er een reductiefactor is toegepast op de vervangende herbouwwaarde.

Om de waarde per reconstructie te kunnen vergelijken met de andere methoden, moet de waarde van de grond worden toegevoegd (die automatisch is opgenomen in de andere methoden).

Kapitalisatie van inkomsten

Bij de kapitalisatiemethode is de waarde gekoppeld aan de huuropbrengsten van het onroerend goed. De vergelijking voor de waarde van het onroerend goed is als volgt:

Contante waarde = netto bedrijfsresultaat / kapitalisatievoet

Het kapitalisatiepercentage wordt bepaald op basis van observatie van de lokale markt en het beschouwde segment. Het kapitalisatiepercentage is afhankelijk van :

  • Locatie: de kapitalisatiegraad is lager op goede locaties. De onderliggende logica is dat een investeerder een iets lagere huur zal accepteren als de locatie erg goed is. Omgekeerd zal de kapitalisatievoet hoog moeten zijn (in verhouding tot het rendement) om een investeerder aan te trekken in een kleinere stad.
  • Het segment: het kapitalisatieniveau voor commercieel en winkelvastgoed is hoger dan voor woningen, met name om het risico van huurwerkloosheid te dekken.

Om een voorbeeld te geven: een vastgoedbelegging met een jaarlijks netto operationeel inkomen van €700.000 en een kapitalisatiepercentage van 6% zou €11,7 miljoen waard zijn.

Het voordeel van deze methode is dat ze rekening houdt met het werkelijke rendement van het vastgoed. Het heeft de neiging om eigendommen met een goed rendement (bijv. een studentenhuis) te overschatten en eigendommen met een slecht rendement (bijv. een eengezinswoning) te onderschatten.

Bent u op zoek naar een huurinkomen of kapitalisatiepercentage in een specifiek geval? Raadpleeg ons artikel over hoe je een woning waardeert met behulp van kapitalisatie om te ontdekken hoe je deze informatie rechtstreeks uit onze Market Explorer benchmarking tool kunt halen.

Waardering door vergelijking

Dit is waarschijnlijk de meest gebruikte en intuïtieve methode, die ook bekend staat als de "vergelijkingspuntenmethode", omdat hierbij eenvoudigweg een woning wordt vergeleken met vergelijkbare woningen in de buurt. Deze eigendommen worden dan vergeleken, rekening houdend met hun overeenkomsten en verschillen.

Geen twee huizen zullen ooit perfect vergelijkbaar zijn. Het ene kan gedeeltelijk gerenoveerd zijn en het andere niet, en het ene kan ook een veranda, zwembad of ander kenmerk hebben dat de marktwaarde verhoogt.

Allereerst moet je vergelijkingsmateriaal verzamelen (via een advertentiesite of een benchmarking tool) zodat je ze kunt opnemen in een Excel spreadsheet met de belangrijkste kenmerken.

Voor een woonhuis is dit de belangrijkste informatie die je moet verzamelen:

  • De datum van verkoop of te koop aanbieden
  • De prijs
  • Het aantal slaapkamers
  • Woonoppervlak (zoals bijvoorbeeld aangegeven op het EPB-energiecertificaat)
  • Staat van het pand
  • Energieprestaties

Hier is een tabel met vergelijkingspunten die zijn verkregen met de applicatie Market Explorer:

Vergelijkingstabel verkregen via Market Explorer

Het is erg handig om de prijs/m2, de gemiddelde prijs of een prijshistogram te berekenen. Zo kun je je analyse aanvullen met de minimum-, mediaan- en maximumprijs voor de steekproef.

Prijs histogram

Het histogram laat zien dat 19 woningen tussen €2570/m2 en €2928/m2 liggen. Er is echter slechts 1 woning onder €1857/m2 en 1 boven €3642/m2. Voor deze steekproef is de mediane prijs €2597/m2.

Vergelijking van methoden

Hoewel deze methoden elkaar aanvullen, verdienen sommige de voorkeur in specifieke contexten. Deze zullen we hieronder bekijken:

MethodeGebruikscasesNoodzakelijke gegevensVoordelenNadelen
ReconstructiewaardeVerzekering- Gebouwprijs (€/m2)
- Bruto vloeroppervlak (m2)
- Mate van verval
- Eenvoudig te berekenen
- Weinig informatie nodig
- Simplistische benadering
- Soms vrij ver van marktwaarden
- Hoge gevoeligheid van het resultaat voor de gekozen verouderingscoëfficiënt
KapitalisatiewaardeVastgoedbeleggingen: vastgoedbeleggingen, studentenhuisvesting, kantoorpanden of winkelpanden.- Werkelijke of geschatte huur
- Kapitalisatiepercentage
- Plaatst je in de positie van een investeerder, met een rendement in gedachten
- Bereikt vaak meer dan andere methoden als het onroerend goed winstgevend is
- Geeft soms "off-market" waarden, als het onroerend goed zeer winstgevend is (bijv. AirBNB-verhuur)
Waarde door vergelijkingEigendom niet bedoeld voor opbrengst- Vergelijkingspunten- Methode die rekening houdt met de werkelijke marktsituatie- Vergelijkingspunten nodig, soms moeilijk te vinden
Vergelijking van verschillende waarderingsmethoden

Het is vaak erg nuttig en leerzaam om de waarden die door de verschillende methoden worden verkregen te vergelijken, vooral in het geval van een verandering van gebruik (kantoor naar woning, traditionele huisvesting naar studentenhuisvesting).

Voorbeeld

Laten we het geval nemen van een huis van 200m2 op een perceel van 1000m2 aan de rand van Nijvel (Brabant-Wallon).

MethodeBerekeningVerkregen waarde
Herstel door wederopbouw- Land : 170.000€ (170€/m2)
- Bouw : 360.000€ (1.800€/m2)
- Leeftijd : 25%
- Reconstructiewaarde : 424.000€
424.000€
Waardering door kapitalisatie- Huur: €1.280/maand (€6,4/m2)
- Kapitalisatievoet: 3,4
384.000€
Waardering door vergelijking- Specifieke mediaanprijs: €2.088/m2
- Totale prijs : €417.600
417.600

De volgende punten zijn het vermelden waard:

  • Voor een investeerder is het verwachte rendement waarschijnlijk ten minste 4% bruto. Om in het pand te investeren zal de investeerder, rekening houdend met de huur en het verwachte rendement, dus niet meer dan €384.000 willen uitgeven (d.w.z. 8% minder dan de vergelijkende waarde).
  • De reconstructiewaarde is erg gevoelig voor de gekozen vetustcoëfficiënt. Een verhoging of verlaging van 5% geeft een bereik van € 397.000 tot € 450.500.
  • voor een vastgoedbelegging kun je de waarde berekenen door kapitalisatie (aangezien dit een vastgoedbelegging is) en de waarde delen door de oppervlakte om de prijs/m2 te verkrijgen. Je kunt deze prijs/m2 dan vergelijken met de prijs die je door vergelijking hebt verkregen.

Conclusies

We hebben drie waarderingsmethoden gezien:

  • Waardering op basis van reconstructiewaarde
  • Kapitalisatie van inkomsten
  • Waardering door vergelijking

Elk van deze methoden kan in een specifieke context worden gebruikt, maar het is altijd interessant om ze samen te gebruiken en de resultaten te vergelijken.

Hebt u gegevens nodig voor uw schattingen? Onze Market Explorer applicatie heeft een uitgebreide staat van dienst in verschillende marktsegmenten in België. Contacteer ons voor meer informatie!

Geïnteresseerd in dit artikel?
We publiceren regelmatig kaarten, statistieken, analyses en artikelen op onze blog en op LinkedIn.

Volg me op LinkedIn of vul je e-mailadres in om op de hoogte te blijven van nieuwe artikelen.