De waardering van een onroerend goed door middel van kapitalisatie wordt over het algemeen gebruikt in het kader van huurinvesteringen. Met andere woorden: de investeerder koopt geen vastgoed, maar een rendement: "Gezien de huidige huurprijs en ik wil een rendement van 6%, wat is de maximale prijs waarvoor ik wil kopen?".
Kapitalisatiepercentage = huurrendement?
Nee. Als beide overeenkomsten vertonen, is de huuropbrengst inclusief de rechtenkosten (registratiekosten). Wanneer het rendement wordt gebruikt, heet de methode 'yield evaluation'.
In dit artikel wordt uitgelegd hoe u de waarde van het onroerend goed berekent met behulp van deze methode.
Theoretische benadering
Bij de kapitalisatiebenadering is de waarde gekoppeld aan de huurinkomsten van het onroerend goed :
Huidige waarde = Netto bedrijfsresultaat / Kapitalisatiepercentage
Het netto-exploitatieresultaat is de som van de ontvangen huurpenningen minus de lasten (belastingen, bronbelasting, etc.). Het kapitalisatiepercentage wordt bepaald op basis van observatie van de lokale markt en het beschouwde segment. In feite hangt het kapitalisatiepercentage af van:
- Locatie: Het kapitalisatiepercentage is lager op goede locaties. De onderliggende logica is dat een investeerder genoegen neemt met een iets lager rendement als de locatie erg goed is. Omgekeerd zal de kapitalisatiegraad in een kleinere stad hoog moeten zijn (in verhouding tot het rendement) om een investeerder aan te trekken.
- Het segment: de kapitalisatiegraad van commercieel en retailvastgoed is hoger dan die van residentieel vastgoed, met name om het risico van huurwerkloosheid (bijvoorbeeld een niet-verhuurd kantoor) te dekken.
Om een voorbeeld te nemen: een verhuurpand met een jaarlijkse netto-exploitatie-opbrengst van 700.000 euro en een kapitalisatiepercentage van 6% zou 11,7 miljoen euro waard zijn.
Het voordeel van deze methode is dat er rekening wordt gehouden met de werkelijke opbrengst van het onroerend goed. Aan de andere kant overschat men vaak objecten met een goed rendement (bijvoorbeeld studentenhuisvesting) en onderschat men objecten met een laag rendement (bijvoorbeeld eengezinswoningen).
Om in de praktijk de waarde van een actief te berekenen door middel van kapitalisatie, hebben we twee elementen nodig:
- De huuropbrengsten van het onroerend goed
- Het kapitalisatiepercentage
Bepaal een huur- en kapitalisatiepercentage
Gebruikmakend van de beschikbare informatie
Om de huuropbrengsten van een woning te bepalen, zijn er drie scenario's:
- Ofwel is het gebouw 100% verhuurd
- Ofwel is het gebouw gedeeltelijk verhuurd (80% verhuurd: 5 appartementen waarvan er momenteel 1 leeg staat)
- Ofwel is het pand niet verhuurd: dit is het geval als de huurovereenkomst net is afgelopen of als de eigenaar het pand bewoonde
Indien er huurovereenkomsten beschikbaar zijn, kan de daarop vermelde huurwaarde worden gebruikt als basis om de daadwerkelijke huurinkomsten van het onroerend goed te rechtvaardigen. Als de woning niet of gedeeltelijk verhuurd is, moet een geschatte huurwaarde worden bepaald.
Voor het kapitalisatiepercentage kunnen we ons baseren op de kennis van de markt en de verwachtingen van een belegger (minimaal rendement). Maar het is altijd interessant om te weten welke prestaties er in een specifiek geografisch gebied en binnen een bepaald segment worden waargenomen.
Gebruik van een marktanalysetool
Zonder marktkennis of actueel huurcontract is het lastiger om een referentiehuurprijs vast te stellen voor de verwachte investering. U kunt de vergelijkingstool Market Explorer gebruiken, die de volgende financiële informatie extraheert:
- de prijs per vierkante meter;
- huur per vierkante meter;
- het bruto huurrendement (berekend op basis van de twee voorgaande waarden).
Laten we het voorbeeld nemen van een appartement van ±90m2 in Brussel, wijk Mutsaard. Laten we beginnen met het invoeren van een adres en het selecteren van een markt (bijvoorbeeld een secundaire woningmarkt):
Zodra het dropdownmenu is ingeklapt, klikken we op ‘Meer criteria’ om het filtervenster te zien verschijnen. Hiermee kunnen we de zoekopdracht verfijnen in ons segment (appartement met 2 of 3 slaapkamers) en alleen vergelijkbare woningen tonen die qua staat en oppervlakte vrijwel gelijk zijn. Let op: hoe meer u filtert, hoe minder punten er op de kaart zullen staan!
Wanneer u de filters toepast, kunt u met het Lasso-gereedschap een groep punten selecteren (in dit geval de wijk Mutsaard in Brussel) die precies overeenkomen met het gebied waarin u geïnteresseerd bent.
Wij stellen vast dat voor een appartement van ongeveer 90 m² in de wijk de huur 927€/maand bedraagt (10,3€/m2 x 90m2) . Het kapitalisatiepercentage in dit segment en in dit district bedraagt 4,61% . De waarde van dit onroerend goed kan dan worden geschat op € 241.000,-.
Waarom geeft de app ‘huurrendement’ weer in plaats van het kapitalisatiepercentage?
Om het overzichtelijk te houden, gebruiken we deze terminologie zodat deze voor zoveel mogelijk mensen begrijpelijk is. De weergegeven waarde houdt geen rekening met registratiekosten en komt daarom overeen met het kapitalisatiepercentage.
Deze gegevens vormen een uitstekende basis voor de berekening, omdat ze rekening houden met de precieze locatie (dankzij de lasso) en met de exacte typologie die is bestudeerd (dankzij de filters).
Conclusie
We hebben gezien wat de kapitalisatiewaarderingsmethode inhoudt en hoe je de marktrente en het referentiekapitalisatiepercentage voor een bepaald segment kunt bepalen.
Uiteraard is dit artikel enkel bedoeld om de berekening op basis van kapitalisatie te illustreren en vervangt het geen bezoek, geen tussenkomst van een expert of een makelaar die specifieke elementen kan beoordelen die de waarde van een onroerend goed zullen doen stijgen of dalen.