Vastgoedwaardering door kapitalisatie wordt over het algemeen gebruikt voor huurbeleggingen. Met andere woorden, de belegger koopt geen vastgoed, maar een rendement: "gegeven deze huur, en ik wil een rendement van 6%, wat is dan de maximale prijs waarvoor ik wil kopen?
Kapitalisatievoet = huurrendement?
Nee. Als de twee vergelijkbaar zijn, omvat het huurrendement de kosten van rechten (registratierechten). De methode heet "waardering op basis van rendement" als het rendement wordt gebruikt.
In dit artikel wordt uitgelegd hoe je de waarde van je huis kunt berekenen aan de hand van deze methode.
Theoretische benadering
Bij de kapitalisatiebenadering is de waarde gekoppeld aan de huuropbrengsten van het onroerend goed:
Contante waarde = netto bedrijfsresultaat / kapitalisatievoet
Netto bedrijfsopbrengsten zijn de som van de ontvangen huurgelden, verminderd met de kosten (belastingen, roerende voorheffing, enz.). Het kapitalisatiepercentage wordt bepaald op basis van observatie van de lokale markt en het segment in kwestie. Het kapitalisatiepercentage is afhankelijk van :
- Locatie: het kapitalisatiepercentage is lager op goede locaties. De onderliggende logica is dat een investeerder een iets lager rendement zal accepteren als de locatie erg goed is. Omgekeerd zal de kapitalisatievoet hoog moeten zijn (in verhouding tot het rendement) om een investeerder aan te trekken in een kleinere stad.
- Het segment: de kapitalisatievoet voor commercieel en winkelvastgoed is hoger dan voor woningen, met name om het risico van huurderving te dekken (bijv. een onverhuurd kantoor).
Om een voorbeeld te geven: een huurpand met een jaarlijks netto operationeel inkomen van €700.000 en een kapitalisatiepercentage van 6% zou €11,7 miljoen waard zijn.
Het voordeel van deze methode is dat ze rekening houdt met het werkelijke rendement van het vastgoed. Aan de andere kant heeft deze methode de neiging om eigendommen met een goed rendement (bijv. een studentenhuis) te overschatten en eigendommen met een slecht rendement (bijv. een eengezinswoning) te onderschatten.
In de praktijk hebben we twee elementen nodig om de waarde van een actief te berekenen door kapitalisatie:
- Huurinkomsten van het onroerend goed
- Het kapitalisatiepercentage
Een huurprijs en kapitalisatievoet bepalen
De beschikbare informatie gebruiken
Er zijn drie manieren om de huurinkomsten van een woning te bepalen:
- Of het pand is 100% verhuurd
- Of het gebouw is gedeeltelijk verhuurd (80% verhuurd: 5 appartementen, waarvan er momenteel 1 leegstaat)
- Ofwel het pand is niet verhuurd: dit is het geval als het huurcontract net is afgelopen of als de eigenaar het pand bewoonde.
Als er huurovereenkomsten beschikbaar zijn, kan de hierboven getoonde huurwaarde worden gebruikt als basis om de werkelijke huurinkomsten van het onroerend goed te rechtvaardigen. Als het pand niet of slechts gedeeltelijk is verhuurd, moet een geschatte huurwaarde worden bepaald.
Het kapitalisatiepercentage kan worden gebaseerd op kennis van de markt en de verwachtingen van een belegger (minimumrendement). Maar het is altijd interessant om te weten wat het rendement is in een bepaald geografisch gebied en in een bepaald segment.
Een marktanalysetool gebruiken
Zonder kennis van de huidige markt of huurovereenkomst is het ingewikkelder om een benchmarkhuurprijs vast te stellen voor de verwachte investering. U kunt de benchmarktool Marktverkennergebruiken om de volgende financiële informatie te extraheren:
- prijs per vierkante meter ;
- huur per vierkante meter ;
- het bruto huurrendement (berekend op basis van de twee vorige waarden).
Laten we een voorbeeld nemen met een flat van ±90m2 in Brussel, in de wijk Mutsaard. Laten we beginnen met het invoeren van een adres en het selecteren van een markt (secundaire woningmarkt, bijvoorbeeld):
Zodra we het uitklapmenu hebben samengevouwen, klikken we op "Meer criteria" om het filtervenster te zien verschijnen. Hiermee kunnen we de zoekopdracht verfijnen in ons segment (flat met 2-3 slaapkamers) en alleen vergelijkingspunten vinden die redelijk vergelijkbaar zijn qua staat en oppervlakte. Let op, hoe meer je filtert, hoe minder punten er op de kaart zullen staan!
Wanneer de filters zijn toegepast, kunnen we vrij een groep punten selecteren met het Lasso-gereedschap (hier de wijk Mutsaard in Brussel) die precies overeenkomt met je interessegebied.
Voor een flat van ongeveer 90m2 in de wijk zou de huur €927/maand zijn (€10,3/m2 x 90m2). Het kapitalisatiepercentage voor dit segment en deze wijk is 4,61%. We kunnen de waarde van deze woning daarom schatten op €241.000.
Waarom geeft de applicatie "huurrendement" weer in plaats van "kapitalisatiepercentage"?
Omwille van de eenvoud is deze terminologie gebruikt zodat deze door zoveel mogelijk mensen kan worden begrepen. De weergegeven waarde houdt geen rekening met registratierechten en is daarom vergelijkbaar met het kapitalisatiepercentage.
Deze gegevens vormen een uitstekende basis voor de berekening, omdat ze rekening houden met de exacte locatie (met behulp van de lasso) en de exacte typologie die wordt bestudeerd (met behulp van de filters).
Conclusie
We hebben gezien wat de kapitalisatiewaarderingsmethode is en hoe je een referentiemarkthuur en kapitalisatiepercentage voor een bepaald segment kunt bepalen.
Natuurlijk is dit artikel alleen bedoeld om de berekening door kapitalisatie te illustreren en vervangt het niet een bezoek, de tussenkomst van een expert of een makelaar die in staat zal zijn om de specifieke elementen te evalueren die de waarde van een woning zullen verhogen of verlagen.