La valorisation d’un bien par capitalisation est généralement utilisée dans le cadre d’investissements locatifs. En d’autres termes, l’investisseur n’achète pas un bien, mais plutôt un rendement : « étant donné ce loyer, et que je souhaite 6% de rendement, quel est le prix maximal auquel je souhaite acheter ? ».
Taux de capitalisation = rendement locatif ?
Non. Si les deux sont similaires, le rendement locatif inclus les frais de droits (droits d’enregistrement). La méthode est appelée « valorisation par rendement » lorsque le taux de rendement est utilisé.
Cet article vous explique comment calculer la valeur du bien suivant cette méthodologie.
Approche théorique
Dans l’approche par capitalisation, la valeur est liée aux revenus locatifs du bien :
Valeur actuelle = Revenu net d’exploitation / Taux de capitalisation
Le revenu net d’exploitation est la somme des loyers perçus, moins les charges (taxes, précompte, etc). Le taux de capitalisation est lui déterminé sur base de l’observation du marché local et sur le segment considéré. En effet, le taux de capitalisation dépend de :
- La localisation : le taux de capitalisation est plus faible dans les bonnes localisations. La logique sous-jacente est qu’un investisseur accepte un rendement un peu moindre si la localisation est très bonne. À l’inverse, pour attirer un investisseur dans une plus petite ville, il faudra que le taux de capitalisation soit élevé (proportionnel au rendement).
- Le segment : le taux de capitalisation en immobilier commercial et retail est plus important qu’en résidentiel, notamment pour couvrir le risque de chômage locatif (ex : un bureau non loué).
Pour prendre un exemple, un bien locatif dont le revenu annuel net d’exploitation est de 700.000 euros avec un taux de capitalisation de 6% vaudrait 11,7M€.
L’avantage de cette méthode est qu’elle tient compte du rendement réel du bien. En revanche, elle tend à surestimer les biens ayant un bon rendement (ex : immeuble de logements étudiants) et sous-estimer les biens ayant un mauvais rendement (ex : maison unifamiliale).
En pratique, pour calculer la valeur d’un bien par capitalisation, nous devons disposer de deux éléments :
- Le revenu locatif du bien
- Le taux de capitalisation
Déterminer un loyer et un taux de capitalisation
En utilisant les informations à disposition
Pour déterminer le revenu locatif d’un bien, il y a trois cas de figure :
- Soit l’immeuble est loué à 100%
- Soit l’immeuble est partiellement loué (80% loué : 5 appartements dont 1 est vide actuellement)
- Soit l’immeuble n’est pas loué : c’est le cas si le bail vient de se finir ou si le propriétaire occupait le bien
Si on dispose de baux de location, la valeur locative indiquée dessus peut servir de base pour justifier du revenu locatif réel du bien. Si le bien n’est pas loué ou partiellement loué, il faudra déterminer une valeur estimée de loyer.
Pour le taux de capitalisation, on peut se baser sur une connaissance du marché et des attentes d’un investisseur (rendement minimal). Mais il est toujours intéressant de connaître le rendement observé dans une zone géographique précise et sur un segment particulier.
En utilisant un outil d’analyse de marché
Sans connaissance de marché ou bail actuel, il est plus compliqué d’établir un loyer de référence pour l’investissement attendu. Vous pouvez utiliser l’outil de points de comparaison Market Explorer, qui permettra d’extraire les informations financières suivantes :
- le prix par mètre carré ;
- le loyer par mètre carré ;
- le rendement locatif brut (calculé sur base des deux valeurs précédentes).
Prenons un exemple avec un appartement de ±90m2 à Bruxelles, quartier Mutsaard. Commençons encoder une adresse et sélectionner un marché (Marché résidentiel secondaire par exemple) :
Une fois le menu déroulant replié, nous cliquons sur « Plus de critères » pour voir apparaître le volet de filtres. Cela nous permettra d’affiner la recherche sur notre segment (appartement 2-3ch.) et de n’avoir que des comparables assez similaires en terme d’état et surface. Attention, au plus vous filtrez, au moins il y aura de points sur la carte !
Lorsque les filtres sont appliqués, nous pouvons sélectionner librement un groupe de points avec l’outil Lasso (ici le quartier Mutsaard à Bruxelles) correspondant précisément à votre zone d’intérêt.
On constate que pour un appartement d’environ 90m2 dans le quartier, le loyer sera de 927€/mois (10,3€/m2 x 90m2). Le taux de capitalisation sur ce segment et dans ce quartier est de 4,61%. On peut alors estimer la valeur de ce bien à hauteur de 241.000€.
Pourquoi l’application affiche « rendement locatif » au lieu de taux de capitalisation ?
Dans un souci de simplification, cette terminologie a été utilisée pour être compréhensible par le plus grand nombre. La valeur affichée ne tient pas compte des frais d’enregistrements et donc est assimilable au taux de capitalisation.
Ces données constituent une excellente base pour le calcul puisqu’elles tiennent compte de la localisation précise (grâce au lasso) ainsi que de la typologie exacte étudiée (grâce aux filtres).
Conclusion
Nous avons vu ce qu’était la méthode de valorisation par capitalisation, et comment déterminer un loyer de marché et taux de capitalisation de référence pour un segment donné.
Bien entendu, cet article a seulement pour vocation d’exemplifier le calcul par capitalisation et ne remplace pas une visite, l’intervention d’un expert ou d’un agent qui pourront évaluer des éléments spécifiques qui augmenteront ou diminueront la valeur d’un bien.