Afin d’éviter une décorrélation entre la valeur prêtée et la valeur réelle des actifs immobiliers en garantie, l’EBA obligera dès 2022 les banques à réaliser une expertise avant d’octroyer un crédit.
Cette modification va provoquer d’importants changements dans la manière de gérer l’octroi de crédit. Même si les estimations étaient déjà relativement courantes, l’entrée en vigueur de l’article 208 introduit davantage de contraintes, notamment sur la gestion des données liées à ces évaluations.
Par ailleurs, le paragraphe 1 indique que seuls les biens respectant certaines exigences pourront être considérés comme des garanties valables. Les enjeux liés à la compliance à ces nouvelles directives sont donc majeurs.
Qu’est-ce qui va changer pour les banques en 2022 ?
Nous nous intéressons principalement au paragraphe 3 :
[…] following requirements on monitoring of property values and on property valuation shall be met
Contrôle régulier de la valeur
Les institutions devront effectuer des contrôles réguliers de la valeur des biens immobiliers. C’est-à-dire au minimum 1 fois par an pour les immeubles commerciaux et une fois tous les trois ans pour les immeubles résidentiels.
Les institutions devront procéder à des contrôles plus fréquents si le marché est soumis à des changements importants (contextuels : Covid, régulatoires : réglementation PEB, etc.) qui pourraient affecter la valeur des actifs immobiliers.
Alerte pour la réévaluation
L’évaluation du bien immobilier devra être réexaminée si les informations que l’institution détient indique que la valeur de l’actif peut avoir diminué de manière significative par rapport aux prix du marché. Ce serait par exemple le cas de biens avec un PEB G dans un contexte réglementaire où les mauvaises performances énergétiques seraient fiscalement « sanctionnés » par exemple. On assisterait alors à un découplage des biens PEB > G et des biens PEB < G, nécessitant une réévaluation du portefeuille de biens impactés.
Documentation et historisation des évaluations
Afin d’identifier facilement si une réévaluation est à faire, il est impératif de disposer d’une base de données structurée, permettant de retrouver les caractéristiques d’un bien et ses évaluations précédentes. Ce niveau de structuration de données est pratiquement impossible à obtenir en sollicitant des experts externes, dont l’encodage des données sera forcément variable d’un expert à l’autre.
Même si l’évaluation peut–être réalisée par un expert, les contraintes en terme de fréquence d’évaluation et de monitoring sont telles que l’utilisation de méthodes d’évaluation automatique devient indispensable. Ces méthodes génèrent une standardisation du processus d’évaluation qui permet l’historisation de toutes ces données de manière digitale. Cela permet évidemment de mieux suivre les évolutions réglementaires et d’identifier rapidement un groupe de biens qui devrait être réévalué.
Le recours à un expert physique, de part la complexité logistique et le coût, devra être réservé aux cas pour lesquels l’algorithme automatique n’est pas adapté.
Quelle stratégie adopter pour se conformer à la nouvelle réglementation de l’ABE ?
Les sociétés informatiques spécialisées en immobilier, comme SmartBlock, sont les plus à même d’accompagner les banques dans ce processus. Outre leur connaissance des techniques de valorisation et du secteur immobilier, elles maîtrisent les savoir-faire liés à la mise en place de l’architecture informatique nécessaire pour assurer le suivi et la valorisation périodique d’un portefeuille immobilier.