In deze tutorial ontdekt u stap voor stap hoe een opsplitsingsoperatie van een gebouw werkt, en hoe u snel de potentiële marge kunt inschatten met Market Explorer.
🏢 Wat is het opsplitsen van een gebouw?
Het principe is eenvoudig:
U koopt een gebouw met meerdere appartementen en verkoopt elk appartement vervolgens afzonderlijk door.
Als deze operatie goed gestructureerd is, kan ze bij doorverkoop een interessante marge opleveren.
Doel: uw potentiële marge berekenen. We illustreren dit aan de hand van een concreet voorbeeld met een gebouw gelegen in de Rue de la Limite in Sint-Joost-ten-Node (Brussel).
Stap 1 – De aankoopprijs van het gebouw inschatten
- Open Market Explorer.
- Selecteer het tabblad Markt, vervolgens Secundair residentieel.
- Filter de resultaten om enkel opbrengsteigendommen (“immeubles de rapport”) weer te geven.
- Gebruik de Lasso-tool om precies de buurt rond de Rue de la Limite af te bakenen.
- De software toont u een mediaanprijs per m² voor opbrengsteigendommen.
👉 In ons voorbeeld: 2.200 €/m².
Stap 2 – De doorverkoopprijs van de appartementen inschatten
- Herhaal dezelfde bewerking, maar filter deze keer op appartementen.
- Selecteer opnieuw dezelfde zone met de Lasso-tool.
- De software toont u nu de mediane doorverkoopprijs per m².
👉 In ons voorbeeld: 2.900 €/m².
💰 De marge berekenen
Door beide gegevens te vergelijken:
- Aankoopprijs (gebouw): 2.200 €/m²
- Doorverkoopprijs (appartementen): 2.900 €/m²
Zo bekomt u een theoretische marge van 700 €/m².
⚠️ Let op voor de gemeenschappelijke delen
Wanneer u per kavel doorverkoopt:
- Kunt u niet alle aangekochte m² te gelde maken.
- De gemeenschappelijke delen (inkomhal, trappenhuis…) kunnen niet afzonderlijk doorverkocht worden.
- Dit vermindert lichtjes de effectief te gelde te maken oppervlakte.
➡️ Uw analyse verfijnen
U kunt verder gaan door verschillende scenario’s te testen:
- Enkel filteren op studio’s of appartementen met 1 slaapkamer
- Prijzen per m² vergelijken naargelang het type pand of de standing
- Meerdere opsplitsingshypotheses simuleren om de meest rendabele te kiezen
✅ Besluit
U weet nu:
- Hoe een opsplitsing van een gebouw werkt
- Hoe u een realistische marge inschat in enkele minuten
- Hoe u Market Explorer gebruikt om uw hypotheses te testen
🎯 Probeer het zelf uit op een pand naar keuze om te zien of een opsplitsingsoperatie rendabel is in uw regio.