Dans ce tutoriel, vous allez découvrir pas à pas comment fonctionne une opération de découpe d’immeuble et comment estimer rapidement la marge potentielle à l’aide de Market Explorer.
🏢 Qu’est-ce que la découpe d’immeuble ?
Le principe est simple :
Vous achetez un immeuble composé de plusieurs appartements, puis vous revendez chaque appartement séparément.
Ce type d’opération permet, lorsqu’elle est bien structurée, de dégager une marge intéressante à la revente.
Objectif : calculer votre marge potentielle. Nous allons illustrer cela à l’aide d’un exemple concret sur un immeuble situé Rue de la Limite à Saint-Josse (Bruxelles).
Étape 1 – Estimer le prix d’achat de l’immeuble
- Ouvrez Market Explorer.
- Sélectionnez l’onglet Marché, puis Résidentiel secondaire.
- Filtrez les résultats pour n’afficher que les immeubles de rapport.
- Utilisez l’outil Lasso pour cibler précisément le quartier autour de la Rue de la Limite.
- Le logiciel vous affiche un prix médian par m² pour les immeubles de rapport.
👉 Dans notre exemple : 2200 €/m².
Étape 2 – Estimer le prix de revente des appartements
- Refaites la même opération, mais cette fois en filtrant sur les appartements.
- Sélectionnez à nouveau la même zone avec l’outil Lasso.
- Le logiciel vous indique maintenant le prix médian de revente par m².
👉 Dans notre exemple : 2900 €/m².
💰 Calcul de la marge
En comparant les deux données :
- Prix d’achat (immeuble) : 2200 €/m²
- Prix de revente (appartements) : 2900 €/m²
Vous obtenez une marge théorique de 700 €/m².
⚠️ Attention aux parties communes
Lorsque vous revendez par lot :
- Vous ne pouvez pas valoriser la totalité des m² achetés.
- Les parties communes (hall, cage d’escalier…) ne sont pas revendables individuellement.
- Cela réduit légèrement la surface effectivement monétisable.
➡️ Affiner votre analyse
Vous pouvez aller plus loin en testant différents scénarios :
- Ne filtrer que sur les studios ou les appartements 1 chambre
- Comparer les prix au m² selon le type de bien ou le standing
- Simuler plusieurs hypothèses de découpe pour choisir la plus rentable
✅ Conclusion
Vous savez maintenant :
- Comment fonctionne une découpe d’immeuble
- Comment estimer une marge réaliste en quelques minutes
- Comment utiliser Market Explorer pour tester vos hypothèses
🎯 Essayez vous-même sur un bien de votre choix pour voir si une opération de découpe est rentable dans votre secteur.