De waardering van een pand via kapitalisatie wordt doorgaans gebruikt in het kader van huurinvesteringen. Met andere woorden, de investeerder koopt geen pand, maar eerder een rendement: “gegeven deze huur, en met een gewenst rendement van 6%, wat is de maximale prijs die ik wil betalen?”.
Kapitalisatievoet = huurrendement? Nee. Hoewel beide gelijkaardig zijn, omvat het huurrendement de registratierechten. De methode wordt “waardering via rendement” genoemd wanneer het rendementspercentage wordt gebruikt.
Dit artikel legt uit hoe u de waarde van het pand berekent volgens deze methodologie.
Theoretische benadering
Bij de kapitalisatiebenadering is de waarde gekoppeld aan de huurinkomsten van het pand:
Actuele waarde = Netto-exploitatie-inkomen / Kapitalisatievoet
Het netto-exploitatie-inkomen is de som van de geïnde huren, min de kosten (belastingen, onroerende voorheffing, enz.). De kapitalisatievoet wordt bepaald op basis van observatie van de lokale markt en het beschouwde segment. De kapitalisatievoet hangt namelijk af van:
- De ligging: de kapitalisatievoet is lager in goede locaties. De onderliggende logica is dat een investeerder een iets lager rendement aanvaardt als de ligging erg goed is. Omgekeerd moet, om een investeerder aan te trekken in een kleinere stad, de kapitalisatievoet hoger liggen (evenredig met het rendement).
- Het segment: de kapitalisatievoet in commercieel vastgoed en retail ligt hoger dan in residentieel vastgoed, met name om het risico op huurleegstand te dekken (bv. een niet-verhuurd kantoor).
Neem als voorbeeld een huurpand met een jaarlijks netto-exploitatie-inkomen van 700.000 euro en een kapitalisatievoet van 6%; dat pand zou 11,7 miljoen euro waard zijn.
Het voordeel van deze methode is dat ze rekening houdt met het werkelijke rendement van het pand. Ze heeft echter de neiging om panden met een goed rendement te overwaarderen (bv. een studentenhuisvestingsgebouw) en panden met een slecht rendement te onderwaarderen (bv. een eengezinswoning).
In de praktijk hebben we, om de waarde van een pand via kapitalisatie te berekenen, twee elementen nodig:
- De huurinkomsten van het pand
- De kapitalisatievoet
Een huurprijs en een kapitalisatievoet bepalen
Met de beschikbare informatie
Om de huurinkomsten van een pand te bepalen, zijn er drie mogelijke scenario’s:
- Ofwel is het gebouw voor 100% verhuurd
- Ofwel is het gebouw gedeeltelijk verhuurd (80% verhuurd: 5 appartementen waarvan 1 momenteel leegstaat)
- Ofwel is het gebouw niet verhuurd: dit is het geval als de huurovereenkomst net is beëindigd of als de eigenaar het pand zelf bewoonde
Als er huurovereenkomsten beschikbaar zijn, kan de daarin vermelde huurwaarde als basis dienen om de werkelijke huurinkomsten van het pand te onderbouwen. Als het pand niet of slechts gedeeltelijk verhuurd is, moet een geschatte huurwaarde worden bepaald.
Voor de kapitalisatievoet kunt u zich baseren op marktkennis en de verwachtingen van een investeerder (minimaal rendement). Maar het is altijd nuttig om het waargenomen rendement in een specifiek geografisch gebied en voor een bepaald segment te kennen.
Met een marktanalysetool
Zonder marktkennis of een lopende huurovereenkomst is het lastiger om een referentiehuur voor de verwachte investering vast te stellen. U kunt de tool met vergelijkingspunten Market Explorer gebruiken, waarmee u de volgende financiële informatie kunt opvragen:
- de prijs per vierkante meter;
- de huurprijs per vierkante meter;
- het bruto huurrendement (berekend op basis van de twee voorgaande waarden).
Nemen we als voorbeeld een appartement van ±90m² in Brussel, wijk Mutsaard. Laten we beginnen met een adres in te voeren en een markt te selecteren (bijvoorbeeld secundaire residentiële markt):
Keuze van een adres en een referentiemarkt in Market Explorer
Zodra het uitklapmenu is ingeklapt, klikken we op “Meer criteria” om het filterpaneel te tonen. Zo kunnen we de zoekopdracht verfijnen naar ons segment (appartement met 2-3 slaapkamers) en enkel vergelijkbare panden overhouden qua staat en oppervlakte. Let op: hoe meer u filtert, hoe minder punten er op de kaart verschijnen!
Filteren via het filterpaneel in Market Explorer
Eenmaal de filters zijn toegepast, kunnen we vrij een groep punten selecteren met de lassotool (hier de wijk Mutsaard in Brussel), overeenkomstig precies uw interessegebied.
Selectie van een wijk en statistische analyse in Market Explorer
We stellen vast dat voor een appartement van ongeveer 90 m² in de wijk, de huur 927 €/maand bedraagt (10,3 €/m² x 90m²). De kapitalisatievoet voor dit segment en deze wijk bedraagt 4,61%. We kunnen dan de waarde van dit pand ramen op ongeveer 241.000 €.
Waarom toont de applicatie “huurrendement” in plaats van kapitalisatievoet? Voor de eenvoud werd deze terminologie gebruikt om voor zoveel mogelijk mensen begrijpelijk te zijn. De weergegeven waarde houdt geen rekening met de registratierechten en is dus gelijk te stellen aan de kapitalisatievoet.
Deze gegevens vormen een uitstekende basis voor de berekening, aangezien ze rekening houden met de precieze ligging (dankzij de lasso) en de exacte bestudeerde typologie (dankzij de filters).
Besluit
We hebben gezien wat de waarderingsmethode via kapitalisatie inhoudt, en hoe u een markthuur en referentiekapitalisatievoet voor een gegeven segment bepaalt.
Uiteraard dient dit artikel enkel om de berekening via kapitalisatie te illustreren, en vervangt het geenszins een bezoek, of de tussenkomst van een expert of makelaar die specifieke elementen kunnen inschatten die de waarde van een pand verhogen of verlagen.