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Étude de marché pour promoteurs

Votre projet, confronté aux chiffres du marché

Projets concurrents en cours et déjà vendus, permis déposés autour de votre terrain, prix des unités, rythme de vente, loyers, profil des ménages. Nos analystes confrontent votre programme à chacune de ces données et vous remettent un rapport chiffré et sourcé, que vous présentez tel quel à votre comité.

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projets neufs référencés en Belgique
12.000
projets concurrents comparés au minimum
8
entre la validation et la remise du rapport
3 jours
Durée de commercialisation des projets concurrents12 projets dans un rayon de 2 km autour d'un terrain étudié, ouest de Bruxelles. En mois, de la mise en vente à la dernière unité.
01224364860Projet A64 +Projet B57 +Projet C51Projet D43Projet E35 +Projet F23Projet G21Projet H16Projet I11Projet J7Projet K4Projet L316 moismois

Ils ont confié l'analyse de leur projet à SmartBlock

  • BNP Paribas Real Estate
  • Befimmo
  • Immobel
  • BB Real Estate
  • UPSI-BVS
  • Ardent Real Estate
  • Ghelamco

Quatre packs, un par moment du projet

Nous calibrons l'étude sur le stade où vous en êtes

Fixer un prix d'offre avant d'acheter un terrain n'a rien à voir avec débloquer une commercialisation qui patine. Chaque pack traite les indicateurs qui comptent à ce moment précis, et rien d'autre.

  1. 01

    Acquisition

    Ce terrain vaut-il une offre, et à quel prix ?

    2 000 €HTVA

    Une vue d'ensemble : ce qui se vend autour du terrain, à quel prix, et ce que ça rapporterait en location. Vous fixez le prix maximum du foncier, et votre comité d'investissement reçoit un avis tiers sur vos hypothèses.

    Ce que nous traitons

    • Projets concurrents
    • Prix des unités
    • Loyers
    • Données macro
    Commander ce pack
  2. 02Le plus complet

    Développement

    À qui vendons-nous, et donc quel programme concevoir ?

    4 500 €HTVA

    Le stade le plus détaillé. Qui achète dans le quartier, avec quels revenus et quel âge, ce que les ménages absorbent, et le rythme de vente typologie par typologie. De quoi arrêter le mix, les surfaces et le niveau de finition.

    Ce que nous traitons

    • Projets concurrents
    • Permis déposés et octroyés
    • Prix des unités
    • Rythme de vente
    • Loyers
    • Données macro
    • Profil des ménages
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  3. 03

    Commercialisation

    À quel prix sortir chaque unité ?

    3 000 €HTVA

    Le programme est arrêté, la question devient le pricing. Définition de la grille de prix unité par unité, étage et orientation compris, jusqu'aux emplacements de parking et aux caves, calée sur les prix auxquels les comparables se sont vendus.

    Ce que nous traitons

    • Projets concurrents
    • Permis déposés et octroyés
    • Prix des unités
    • Rythme de vente
    • Données macro
    Commander ce pack
  4. 04

    Ajustement en cours de vente

    Pourquoi ça ne se vend pas, et que changer ?

    2 000 €HTVA

    Diagnostic des unités qui restent, comparaison avec ce qui s'est vendu autour depuis votre lancement, et recommandation unité par unité : lesquelles baisser, lesquelles tenir, lesquelles monter.

    Ce que nous traitons

    • Projets concurrents
    • Prix des unités
    • Rythme de vente
    Commander ce pack

Ce que nous analysons

Sept indicateurs, et ce que nous en sortons

Choisissez un indicateur pour voir les graphiques et tableaux que vous recevez. Chaque exemple vient d'une étude livrée en 2026 ou de notre base, projets anonymisés.

Projets concurrents

Chaque projet de votre zone de chalandise, unité par unité. Un projet déjà écoulé vous apprend à quel prix des acheteurs ont signé, ce qu'une annonce en cours ne dit pas encore.

Prix de sortie du neuf selon la date de lancement90 projets d'appartements lancés depuis 2019 dans un rayon de 4 km autour d'un terrain étudié, ouest de Bruxelles. Un point par projet, taille selon le nombre d'unités. La droite monte de 185 €/m² par an.
2 0003 0004 0005 0002019202020212022202320242025€/m²+ 185 €/m² par an
Fiche des projets dans le rayon étudiéUn extrait du tableau livré : chaque ligne renvoie au détail des unités dans le rapport.
ProjetDistanceLancementUnités€/m²Statut
Projet A625 mmai 20211974 227En vente
Projet B1 204 mdéc. 2021——En vente
Projet C705 mmars 2021363 638Vendu
Projet D2 004 mdéc. 2021334 283Vendu
Projet E1 777 moct. 202364 493En vente
Projet F543 mmars 2024263 744Vendu
Projet G1 034 mdéc. 2021——Vendu
Projet H1 236 mjuin 2021144 752Vendu
Projet I1 237 moct. 202223 572Vendu
Projet J1 336 mjuil. 2023144 104Vendu
Projet K1 373 mmai 202413 053Vendu
Projet L1 530 mmars 202223 679Vendu

Permis déposés et octroyés

Les demandes et les autorisations autour de votre terrain, avec leur surface de logement. Vous voyez l'offre qui sortira en même temps que la vôtre, des mois avant qu'elle n'arrive sur les portails.

Permis de logement dans un rayon de 2 km30 dossiers de plus de 300 m² de logement déposés depuis 2020, à leur adresse réelle. La taille du repère suit la surface projetée. Survolez un permis pour sa référence et son objet.
Votre terrain500 m
Logements neufs autorisés par an dans la communePermis de construire résidentiels, constructions neuves, 2015 à 2025.
05001 0001 50020152016201720182019202020211 7002022202320242025709
Les dix plus gros dossiersRéférence, surface de logement projetée et statut d'instruction, tels qu'ils figurent au rapport.
RéférenceDépôtDistanceSurface logement projetéeStatut
01/PFD/182146220211 343 m18 832 m²Octroyé
01/PFD/194252820241 731 m16 309 m²Octroyé
01/PFD/182151520211 383 m16 273 m²Octroyé
01/PFD/20350142026968 m14 845 m²En instruction
01/PFD/18665152022875 m9 189 m²Octroyé
01/PFD/176726220201 483 m7 173 m²Octroyé
01/PFD/199569220251 456 m6 047 m²Octroyé
01/PFD/181156120211 456 m5 894 m²Octroyé
01/PFD/197594420251 664 m4 444 m²Octroyé
01/PFD/193128620241 863 m3 574 m²Retiré

Prix des unités

Médiane et dispersion du prix au m² par typologie, projet par projet, et écart entre le neuf et l'existant rénové. De quoi positionner chaque ligne de votre grille sur des comparables réels.

Prix au m² par typologie325 unités neuves du rayon étudié. Le trait marque la médiane, la barre couvre la moitié centrale des unités.
2 5003 5004 5005 500€/m²4 233Studio4 2881 ch.4 0222 ch.4 0403 ch.
Prix total par typologieMêmes unités. Le prix au m² se tient dans un mouchoir, le budget demandé à l'acheteur double du studio au 3 chambres.
0200 k€400 k€600 k€218 k€Studio268 k€1 ch.371 k€2 ch.472 k€3 ch.
Prix par projet et par typologieAppartements, prix actualisés. Quatre projets extraits du tableau complet.
ProjetTypologieUnitésSurface médianePrix médianMin – max€/m² médian
Projet F1 ch.1064 m²267 k€238 k€ – 289 k€4 196
2 ch.8100 m²338 k€312 k€ – 376 k€3 441
3 ch.5121 m²397 k€379 k€ – 461 k€3 277
Projet FEnsemble du projet23100 m²—238 k€ – 461 k€3 734
Projet H2 ch.9133 m²601 k€459 k€ – 940 k€4 771
3 ch.5186 m²878 k€829 k€ – 1 025 k€4 718
Projet HEnsemble du projet14160 m²—459 k€ – 1 025 k€4 752
Projet D1 ch.1164 m²273 k€218 k€ – 327 k€4 446
2 ch.1482 m²325 k€307 k€ – 436 k€3 993
3 ch.1123 m²364 k€364 k€ – 364 k€2 956
Projet DEnsemble du projet2682 m²—218 k€ – 436 k€4 145
Projet J1 ch.478 m²332 k€317 k€ – 347 k€4 290
2 ch.593 m²400 k€324 k€ – 438 k€4 083
3 ch.3132 m²494 k€477 k€ – 620 k€3 739
Projet JEnsemble du projet1293 m²—317 k€ – 620 k€4 066

Ligne « ensemble du projet » : €/m² pondéré par le nombre d'unités.

Rythme de vente

Durée de commercialisation et taux d'absorption des projets comparables, reconstitués depuis l'historique des annonces. Votre banque en déduit la pré-commercialisation qu'elle exige, et vous votre plan de trésorerie.

Absorption des projets concurrentsUnités vendues par mois, de la mise en vente à la dernière unité. Les projets encore en vente comptent les mois écoulés à ce jour. Les durées sont celles du graphique en haut de page.
ProjetLancementUnitésDuréeUnités / moisStatut
Projet Amai 202119764 + mois—En vente
Projet Cmars 20213651 mois0,7Vendu
Projet Ddéc. 20213343 mois0,8Vendu
Projet Eoct. 2023635 + mois—En vente
Projet Fmars 20242623 mois1,1Vendu
Projet Hjuin 20211416 mois0,9Vendu
Projet Ioct. 2022211 mois0,2Vendu
Projet Jjuil. 2023147 mois2,0Vendu
Projet Kmai 202414 mois0,3Vendu
Projet Lmars 202223 mois0,7Vendu

Loyers

Loyers médians au m² par typologie, leur évolution et le rendement brut attendu. Vos acheteurs investisseurs réclament ce chiffre avant de signer, et vous en avez besoin si une partie du programme part en location.

Loyer au m² par typologieLoyer mensuel médian et plage P25-P75, annonces à 1 km d'un terrain étudié au sud de Bruxelles, mai 2026.
101214161820€/m²/moisStudio16,71 ch.15,02 ch.13,23 ch.13,3
Évolution du loyer au m²Appartements en bon état dans le même rayon, 2019 à 2026. Médiane annuelle et plage P25-P75.
10121416182019202020212022202320242025202615,2

Données macro

Le marché au-dessus de votre rayon d'étude : où en sont les prix et les volumes de transactions depuis dix ans, et comment se classent les communes voisines en rendement locatif. Le cadre dans lequel votre projet se vendra.

Évolution des prix de venteAppartements de l'arrondissement, 2012 à 2025. Médiane et moitié centrale des ventes. Le prix médian a gagné 54 % sur la période.
100 k€200 k€300 k€400 k€2012201620202025175 k€270 k€
Évolution des volumes vendusNombre d'appartements vendus par an dans le même périmètre. 2025 dépasse de 44 % le point bas de 2013.
04 0008 00012 000201220152018202120247 629
Rendement locatif brut par communeLoyer annuel médian rapporté au prix de vente médian, appartements, 19 communes. Deux points de rendement séparent les extrêmes.
0 %2 %4 %6 %Molenbeek-Saint-Jean6,4Saint-Josse-ten-Noode6,1Jette6,0Koekelberg5,8Anderlecht5,7Ganshoren5,7Schaerbeek5,6Berchem-Sainte-Agathe5,3Bruxelles5,2Saint-Gilles5,2Evere5,1Forest5,0Etterbeek4,6Watermael-Boitsfort4,6Woluwe-Saint-Lambert4,5Uccle4,5Ixelles4,5Woluwe-Saint-Pierre4,4Auderghem4,3
Voir les données
CommuneRendement brut€/m²€/m²/mois
Molenbeek-Saint-Jean6,4 %2 68614,2
Saint-Josse-ten-Noode6,1 %3 41517,5
Jette6,0 %2 96214,7
Koekelberg5,8 %2 80213,5
Anderlecht5,7 %3 10814,7
Ganshoren5,7 %2 87313,6
Schaerbeek5,6 %3 27515,3
Berchem-Sainte-Agathe5,3 %3 10113,8
Bruxelles5,2 %3 91116,9
Saint-Gilles5,2 %3 87616,7
Evere5,1 %3 81616,1
Forest5,0 %3 61214,9
Etterbeek4,6 %4 36916,8
Watermael-Boitsfort4,6 %4 32416,5
Woluwe-Saint-Lambert4,5 %4 34216,3
Uccle4,5 %4 24015,9
Ixelles4,5 %4 64217,2
Woluwe-Saint-Pierre4,4 %4 28015,6
Auderghem4,3 %4 62516,5

Profil des ménages

Qui habite le quartier, qui y achète et d'où viennent ces acheteurs. Vous savez combien de ménages peuvent emprunter à hauteur de votre prix de sortie, et à qui adresser votre programme.

Âge des habitants et âge des acheteursPopulation adulte de la commune face aux acheteurs d'appartements de la région. Les 26-40 ans achètent deux fois plus souvent que leur poids démographique.
0 %5 %10 %15 %20 %18-2526-3031-3536-4041-4546-5051-5556-6061-6565+
Origine des acheteurs6 140 ventes dans la commune, 2022 à 2024. Part de chaque commune d'origine des acquéreurs.
Uccle41,8 %Ixelles12,0 %Forest6,0 %Bruxelles4,9 %Saint-Gilles3,8 %Rhode-Saint-Genèse1,7 %Waterloo1,7 %Autres communes28,1 %6 140ventes
Revenu imposable médian par secteur statistiqueMême commune, dernière année disponible. Survolez un secteur.
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Le livrable

Un rapport que vous présentez tel quel à votre comité

  • Rapport PDF de 10 à 15 pages

    Synthèse d'une page, puis un chapitre par indicateur retenu, avec les limites de la lecture et les risques que nous identifions.

  • Recommandation chiffrée

    Fourchette de prix de sortie par typologie, mix recommandé et rythme de vente attendu, selon le stade de votre projet.

  • Neutralité

    Nous ne sommes ni promoteur, ni agent, ni investisseur. Écrire que votre prix de sortie est trop haut ne nous coûte rien.

  • Données brutes en Excel

    La liste des projets et des unités analysées, pour que vos équipes refassent les calculs ou les prolongent.

  • Restitution en visio

    Une heure avec l'analyste qui a produit l'étude, pour discuter les hypothèses ligne par ligne et répondre aux questions de votre comité.

Le déroulé

Trois étapes, et vous savez à quoi vous en tenir

  1. 1

    Vous commandez

    Le formulaire en bas de page suffit : votre pack, le type de bien, l'adresse du projet. Rien à payer à ce moment-là.

  2. 2

    Nous validons la faisabilité

    Un analyste prend l'adresse de votre projet et mesure ce dont nous disposons dans la zone : projets comparables, transactions, annonces locatives. Si la donnée ne permet pas de conclure sérieusement, nous déclinons et vous ne payez rien. Vous avez notre réponse sous 24 h ouvrées.

  3. 3

    Nous produisons et livrons

    Comptez trois jours ouvrés entre notre validation et la remise du rapport, des données brutes et de l'heure de restitution en visio.

Commande

Commandez votre étude

Deux choix suffisent : le pack qui correspond au stade de votre projet, et le type de bien. Nous validons la faisabilité sous 24 h ouvrées, et nous ne facturons rien tant que nous ne l'avons pas confirmée.

1. Votre pack
2. Type de bien
Total2 000 €

Montant HTVA, prix ferme. Traiter maisons et appartements ensemble multiplie le montant par 1,5. Au-delà de 200 unités ou sur plusieurs sites, nous établissons un devis.

3. Le projet

4. Vos coordonnées

  • Faisabilité validée sous 24 h ouvrées
  • Rapport livré trois jours ouvrés après la validation
  • Facturation à la livraison, et rien du tout si nous déclinons
  • Demandez un exemple de rapport anonymisé dans le message, nous le joignons à notre réponse