We hebben de uitsplitsing van de kadastrale inkomsten geanalyseerd, die de onroerende voorheffing in België bepaalt. Dit artikel legt uit waarom de roerende voorheffing statistisch gezien als ondoorzichtig en ongelijk kan worden beschouwd!
Een paar herinneringen
Kadastraal inkomen
Het Kadastraal inkomen (RC) vormt de basis voor het heffen van de Onroerendezaakbelasting (PI) en voor het bepalen van het inkomen uit vermogen waarover inkomstenbelasting moet worden betaald.
De RC is een fictief inkomen dat overeenkomt met het gemiddelde jaarlijkse netto-inkomen dat een woning oplevert voor de eigenaar. In de hoofden van mensen wordt het verondersteld representatief te zijn voor de 'kwaliteit' van een woning.
Dit fictieve inkomen is berekend door de Administration Générale du Patrimoine (AGDP, voorheen het Kadaster) voor het referentiejaar 1975. Sindsdien is het niet meer bijgewerkt: om dit probleem te compenseren, wordt de CR jaarlijks geïndexeerd. Voor 2023 heeft de FOD Financiën een indexering van 2,0915 vastgelegd.
Welke impact zal dit hebben op de roerende voorheffing?
De Précompte Immobilier (PI) wordt als volgt berekend:
Précompte Immobilier = Geïndexeerde RC x Algemeen tarief
Algemeen tarief = regionaal tarief + provinciaal tarief + gemeentelijk tarief (extra centimes).
Het gewestelijke tarief wordt bepaald door het gewest, het provinciale tarief door de provincie en het gemeentelijke tarief door de gemeenten. In Brussel-Hoofdstad en Wallonië bedraagt het gewestelijke tarief 1,25%. In Vlaanderen is het tarief 3,97%.
Dus hoe hoger het kadastrale inkomen, hoe hoger de bronbelasting. Als een RC onjuist gewaardeerd is (naar boven of naar beneden), zal ook de onroerende voorheffing stijgen.
Wat gebeurt er als de CR opnieuw wordt beoordeeld?
Bepaalde wijzigingen aan het eigendom geven aanleiding tot een herwaardering van de RC. Hoewel deze herwaardering zelden rechtstreeks door de belastingbetaler wordt aangevraagd, wordt de herwaardering geïnitieerd door de overheid (de AGDP) nadat een derde partij (bv. een aanvraag voor een bouwvergunning) de wijziging heeft gemeld.
Omdat het niet mogelijk is om de huurwaarde van het onroerend goed in 1975 opnieuw te bepalen, beoordeelt de AGDP de RC voornamelijk op basis van vergelijkingspunten, bijvoorbeeld in dezelfde wijk. Als zodanig is de Précompte Immobilier een ondoorzichtige belasting.
Het echte probleem: de RC van 1975 weerspiegelt niet langer de realiteit
Het probleem met kadastrale inkomsten ligt in de manier waarop ze worden bijgewerkt: de toegepaste indexering is globaal, wat betekent dat iedereen zijn RC op dezelfde manier ziet stijgen. En dit gebeurt zonder rekening te houden met veranderingen in de kenmerken van elk onroerend goed of de aantrekkelijkheid van de locatie.
Ook het beeld van de potentiële huurinkomsten zoals berekend in 1975 stemt niet meer overeen met de Belgische markt in 2023: bepaalde wijken en gemeenten hebben hun levenskwaliteit drastisch zien stijgen. Zeer weinig gemeenten hebben hun Kadastraal inkomen sindsdien globaal zien herwaarderen. [1]
[1] "Herwaardering van het kadastraal inkomen van woningen na verbouwing", rapport van het Rekenhof aangeboden aan de Tweede Kamer, 2013.
Ongelijkheid in kadastraal inkomen in Brussel
We hebben gezien dat het kadastraal inkomen dat in 1975 werd berekend, mogelijk niet meer overeenkomt met de marktsituatie. In sommige gemeenten zijn de prijzen gestegen en in andere gestagneerd, maar in alle gemeenten is de RC op dezelfde manier geïndexeerd.
SmartBlock heeft het kadastraal inkomen in het Brussels Gewest bestudeerd:
De kaart lijkt erop te wijzen dat de hoogste CR's zich inderdaad rond de rijkste gemeenten bevinden, op enkele gevallen na: Etterbeek, Molenbeek en Koelkeberg hebben ofwel lage ofwel hoge CR's die niet overeenstemmen met de huidige marktwaarde.
Laten we nu eens kijken naar de kadastrale inkomsten, onroerendgoedbelasting en prijzen (€/m2) voor elke gemeente:
De relatie tussen kadastraal inkomen en onroerendgoedprijzen (flats) onthult een aantal verschillen:
- De Précompte Immobilier is over het algemeen lager in Sint-Gillis dan in Anderlecht (voor hetzelfde type woning).
- Elsene betaalt dezelfde onroerende voorheffing als Molenbeek of zelfs Koekelberg, ook al is de waarde van het onroerend goed in Elsene 30% hoger.
- Etterbeek meldt ook een zeer lage RC in vergelijking met de waarde van het onroerend goed op de markt.
- Extra centimes, die worden bepaald door de gemeente, compenseren dit effect niet.
Waarom dit effect? De Précompte Immobilier is gebaseerd op de Revenu Cadastral, berekend in 1975. Sinds 1975 hebben sommige gemeenten hun prijzen zien stijgen met de levenskwaliteit: Etterbeek en Sint-Gillis zijn goede voorbeelden. Zie: prijstrends in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
Het Kadastraal inkomen is niet aangepast aan deze veranderingen, en sommige gemeenten die de waarde van hun eigendommen niet hebben zien stijgen, betalen dezelfde RC als de gemeenten waarvan de prijzen omhoog zijn geschoten als gevolg van de markt.
... en meer in België
Dit effect is echter niet beperkt tot het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, aangezien de indexering van de CR overal identiek is. Bijgevolg zijn er grote verschillen tussen provincies en arrondissementen, alsook op nationaal niveau.
Smartblock heeft de mediane RC's in verschillende Belgische steden bestudeerd voor typische woningen: 3-slaapkamer eengezinswoning en 2-slaapkamer flat.
Typisch huis (3 slaapkamers)
| Mediaan kadastraal inkomen | Mediaan verkoopprijs | verhouding | |
|---|---|---|---|
| Brussel-Hoofdstad | 1.279 € | 459.000 € | 0.28 |
| Namen | 974 € | 275000 € | 0.35 |
| Antwerpen | 793 € | 345000 € | 0.23 |
| Luik | 684 € | 199000 € | 0.34 |
| Bergen | 683 € | 195000 € | 0.35 |
| Brugge | 675 € | 329000 € | 0.21 |
| Gent | 552 € | 358000 € | 0.15 |
| Charleroi | 550 € | 169000 € | 0.33 |
Gent onderscheidt zich duidelijk van de andere gemeenten, met een zeer lage gemiddelde RC in vergelijking met hoge prijzen (in de top 3) voor woningen met 3 slaapkamers. Antwerpen en Brugges volgen om dezelfde redenen.
Standaard appartement (2 slaapkamers)
| Mediaan kadastraal inkomen | Mediaan verkoopprijs | verhouding | |
|---|---|---|---|
| Brussel-Hoofdstad | 1.243 € | 294.000 € | 0.42 |
| Namen | 1.086 € | 219.000 € | 0.50 |
| Luik | 981 € | 179.000 € | 0.55 |
| Bergen | 975 € | 160.000 € | 0.61 |
| Charleroi | 941 € | 129.000 € | 0.73 |
| Gent | 902 € | 310.000 € | 0.29 |
| Antwerpen | 870 € | 229.000 € | 0.38 |
| Brugge | 862 € | 269.000 € | 0.32 |
Het is al opmerkelijk dat de mediane vloeroppervlakte van een flat met 2 slaapkamers vergelijkbaar is met die van een huis met 3 slaapkamers (hoewel de oppervlakte niet hetzelfde is: respectievelijk ~90m2 en ~140m2).
Daardoor is de verhouding tussen de CR en de waarde van het onroerend goed erg hoog. Het is in Charleroi en Bergen dat de verhouding zeer hoog is ten opzichte van de mediane verkoopprijs van dit type appartement. Opnieuw melden de drie Vlaamse steden een zeer lage RC in vergelijking met de vastgoedprijzen.
💡 Hoe moet het worden geïnterpreteerd? Voor een identiek eigendom is het kadastraal inkomen niet noodzakelijk gecorreleerd met de vastgoedprijzen (noch met de huurmarkt, die ook gecorreleerd is met de marktwaarde). Globale indexering corrigeert dit fenomeen niet.
Opnieuw laat de relatie tussen RC en Marktwaarde de verschillen zien:
- De provincie Luik heeft het hoogste mediane kadastrale inkomen in verhouding tot de marktwaarde van onroerend goed (huizen en appartementen).
- Het kadastraal inkomen is het hoogst in Brussel-Hoofdstad en Vlaanderen. Vlamingen hebben echter een bijzonder lage RC in vergelijking met de marktwaarde van hun eigendom.
- Er is een duidelijk verschil tussen Vlaanderen en Wallonië, waarbij West-Vlaanderen en Oost-Vlaanderen de gunstigste verhouding laten zien.
Conclusie
- De Précompte Immobilier is gebaseerd op de Revenu Cadastral, een fictief inkomen dat in 1975 werd vastgesteld en sindsdien niet meer is herzien.
- Ontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt hebben geleid tot een stijging van de waarde van onroerend goed in bepaalde gemeenten, zonder dat het kadastraal inkomen dienovereenkomstig is aangepast.
- Er zijn verschillen tussen districten en gemeenten: voor een vergelijkbaar object is de RC identiek in gemeenten met zeer verschillende vastgoedmarkten (aankoopprijzen, huurmarkt).
- Als gevolg hiervan betalen eigenaars van onroerend goed met een hoge marktwaarde een vergelijkbare bronbelasting als eigenaars van onroerend goed in achtergestelde gebieden.
- Herzieningen van het kadastraal inkomen worden in gedeelten uitgevoerd wanneer er grote veranderingen aan een eigendom worden aangebracht. Het is dan mogelijk om een claim in te dienen als de nieuwe RC ontoereikend is, maar het is beter om vergezeld te gaan van een deskundige en concrete gegevens die de RC rechtvaardigen die aan de overheid wordt voorgelegd.
Betaal je te veel onroerende voorheffing? SmartBlock heeft een simulator opgezet waarmee u uw RC kunt berekenen en vergelijken met uw buurt en gemeente.
Andere statistische opmerkingen...
- We hebben de paniek in de pers gezien over de verhoging van de extra heffingen in bepaalde gemeenten in 2023 (bijv. Vorst, Schaarbeek). We moeten het feit relativeren dat de extra gemeentelijke heffingen een klein deel uitmaken van de totale berekening van het tarief dat wordt toegepast op de RC. Het is het verschil in kadastraal inkomen tussen de gemeenten dat aandrijving verschillen in IP tussen gemeenten. Bijvoorbeeld:
- Schaarbeek: 4191 bijkomende centimes → mediaan BBP €290
- Sint-Pieters-Woluwe: 1725 centimes extra → mediaan BBP van €451
- Anderzijds heeft de verhoging van de indexering van het kadastraal inkomen van 1,9084 (2022) naar 2,0915 (2023) een reële en directe impact op de onroerende voorheffing, aangezien het deze waarde is die dient als basis vermenigvuldigd met het regionale/provinciale/gemeentelijke tarief.
- Het berekenen van de kadastrale inkomsten is niet eenvoudig: SmartBlock heeft geprobeerd de huurinkomsten van 200.000 woningen te berekenen en deze vergeleken met hun geïndexeerde kadastrale inkomsten. Als de huurinkomsten worden gecorreleerd met de geïndexeerde RC in 2023, zijn de kadastrale inkomsten een factor 3 of 4 lager.
- Het is moeilijk om te zeggen dat de RC precies overeenkomt met de huurinkomsten, net zoals het moeilijk is om een sterk verband te zien met de comfortkenmerken die vaak worden benadrukt (aanwezigheid van centrale verwarming, aantal badkamers, enz.).