De waardering van een vastgoedobject via kapitalisatie wordt doorgaans gebruikt in het kader van verhuurinvesteringen. Met andere woorden: de investeerder koopt niet zozeer een pand, maar eerder een rendement: “gegeven deze huur, en aangezien ik 6% rendement wil, wat is de maximale prijs waarvoor ik wil kopen?”.
Kapitalisatieratio = huurrendement?
Nee. Hoewel beide vergelijkbaar zijn, omvat het huurrendement de registratierechten (registratierechten). De methode wordt “waardering op basis van rendement” genoemd wanneer het rendementspercentage wordt gebruikt.
Dit artikel legt uit hoe je de waarde van het pand volgens deze methodologie berekent.
Theoretische benadering
In de kapitalisatiebenadering is de waarde gekoppeld aan de huurinkomsten van het pand:
Huidige waarde = Netto-exploitatie-inkomen / Kapitalisatieratio
Het netto-exploitatie-inkomen is de som van de ontvangen huren, minus de kosten (belastingen, onroerende voorheffing, enz.). De kapitalisatieratio wordt bepaald op basis van observatie van de lokale markt en van het beschouwde segment. De kapitalisatieratio hangt namelijk af van:
- De ligging: de kapitalisatieratio is lager op goede locaties. De onderliggende logica is dat een investeerder een iets lager rendement aanvaardt als de locatie zeer goed is. Omgekeerd, om een investeerder naar een kleinere stad te lokken, zal de kapitalisatieratio hoog moeten zijn (evenredig met het rendement).
- Het segment: de kapitalisatieratio in commercieel en retailvastgoed is hoger dan in residentieel vastgoed, met name om het risico op leegstand te dekken (bv.: een niet-verhuurd kantoor).
Om een voorbeeld te nemen: een verhuurpand waarvan het jaarlijkse netto-exploitatie-inkomen 700.000 euro bedraagt met een kapitalisatieratio van 6% zou 11,7M€ waard zijn.
Het voordeel van deze methode is dat ze rekening houdt met het werkelijke rendement van het pand. Daarentegen heeft ze de neiging panden met een goed rendement te overschatten (bv.: studentenwoninggebouw) en panden met een slecht rendement te onderschatten (bv.: eengezinswoning).
In de praktijk moeten we, om de waarde van een pand via kapitalisatie te berekenen, over twee elementen beschikken:
- De huurinkomsten van het pand
- De kapitalisatieratio
Een huur en een kapitalisatieratio bepalen
Met behulp van de beschikbare informatie
Om de huurinkomsten van een pand te bepalen, zijn er drie scenario’s:
- Ofwel is het gebouw voor 100% verhuurd
- Ofwel is het gebouw gedeeltelijk verhuurd (80% verhuurd: 5 appartementen waarvan er momenteel 1 leegstaat)
- Ofwel is het gebouw niet verhuurd: dit is het geval als het huurcontract net is afgelopen of als de eigenaar het pand zelf bewoonde
Als we over huurovereenkomsten beschikken, kan de daarop vermelde huurwaarde dienen als basis om de werkelijke huurinkomsten van het pand te staven. Als het pand niet of slechts gedeeltelijk verhuurd is, zal een geschatte huurwaarde moeten worden bepaald.
Voor de kapitalisatieratio kan men zich baseren op kennis van de markt en de verwachtingen van een investeerder (minimaal rendement). Maar het is altijd interessant om het waargenomen rendement te kennen in een specifieke geografische zone en binnen een bepaald segment.
Met behulp van een marktanalysetool
Zonder marktkennis of een huidige huurovereenkomst is het moeilijker om een referentiehuur vast te stellen voor de beoogde investering. Je kunt de tool met vergelijkingspunten Market Explorer gebruiken, waarmee de volgende financiële informatie kan worden geëxtraheerd:
- de prijs per vierkante meter;
- de huur per vierkante meter;
- het bruto huurrendement (berekend op basis van de twee voorgaande waarden).
Laten we een voorbeeld nemen met een appartement van ±90m2 in Brussel, wijk Mutsaard. Laten we beginnen met een adres in te voeren en een markt te selecteren (bijvoorbeeld secundaire residentiële markt):
Zodra het uitklapmenu is ingeklapt, klikken we op “Meer criteria” om het filterpaneel te laten verschijnen. Dit stelt ons in staat de zoekopdracht te verfijnen op ons segment (appartement 2-3 slk.) en enkel vergelijkingspunten te behouden die qua staat en oppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn. Let op: hoe meer je filtert, hoe minder punten er op de kaart zullen staan!
Wanneer de filters zijn toegepast, kunnen we vrij een groep punten selecteren met de Lasso-tool (hier de wijk Mutsaard in Brussel) die precies overeenkomt met je interessezone.
We stellen vast dat voor een appartement van ongeveer 90 m² in de wijk de huur 927€/maand zal bedragen (10,3€/m2 x 90m2). De kapitalisatieratio in dit segment en in deze wijk bedraagt 4,61%. We kunnen dan de waarde van dit pand ramen op 241.000€.
Waarom toont de applicatie “huurrendement” in plaats van kapitalisatieratio?
Met het oog op vereenvoudiging werd deze terminologie gebruikt om voor zoveel mogelijk mensen begrijpelijk te zijn. De weergegeven waarde houdt geen rekening met de registratierechten en is dus gelijk te stellen aan de kapitalisatieratio.
Deze gegevens vormen een uitstekende basis voor de berekening omdat ze rekening houden met de precieze ligging (dankzij de lasso) en met de exact bestudeerde typologie (dankzij de filters).
Conclusie
We hebben gezien wat de waarderingsmethode via kapitalisatie is, en hoe je een markthuur en een referentiekapitalisatieratio voor een bepaald segment bepaalt.
Uiteraard heeft dit artikel enkel tot doel de berekening via kapitalisatie te illustreren en vervangt het geen bezoek, de tussenkomst van een expert of van een makelaar die specifieke elementen kunnen beoordelen die de waarde van een pand zullen verhogen of verlagen.