Waardebepaling is een essentieel onderwerp in vastgoed. Daarvoor bestaan er tal van methoden, gebruikt door marktspelers zoals vastgoedmakelaars, landmeters, projectontwikkelaars, investeerders of notarissen.
Dit artikel heeft als doel u uit te leggen hoe u een vastgoedpand kunt waarderen door in uw situatie de juiste methode te gebruiken.
Waardering op basis van heropbouwwaarde
De heropbouwwaarde is ongetwijfeld het eenvoudigst te begrijpen en toe te passen. Dit is de methode die verzekeraars gebruiken om het te vergoeden bedrag te bepalen. Het komt er simpelweg op neer dat men ervan uitgaat dat men een identiek pand op het (reeds verworven) terrein zal heropbouwen en daarop een slijtagefactor toepast, op basis van de staat van het pand (vaak een eenvoudige coëfficiënt in verhouding tot het bouwjaar).
Men moet dus twee heropbouwwaarden onderscheiden:
- De heropbouwwaarde nieuw : dit is simpelweg de waarde van een vergelijkbaar pand dat nog gebouwd moet worden
- De heropbouwwaarde: dit is de heropbouwwaarde nieuw waarop men een slijtagefactor (korting) toepast
| Prijs van de heropbouw nieuw | 300.000€ |
| Slijtagecoëfficiënt (afhankelijk van de leeftijd van het gebouw) | 0,7 |
| Heropbouwwaarde | 300.000 x 0,7 = 210.000€ |
Volgens de bovenstaande berekening laat een heropbouwwaarde niet toe het gebouw identiek te heropbouwen, aangezien op de heropbouwwaarde nieuw een verlagende factor werd toegepast.
Merk op dat, om de heropbouwwaarde vergelijkbaar te maken met de andere methoden, u er de waarde van de grond aan moet toevoegen (die in de andere methoden automatisch inbegrepen is).
Waarom de waarde van de grond toevoegen? Wanneer u een gebouw heropbouwt, verdwijnt de kost van de grond niet, aangezien de grond ongewijzigd blijft. De heropbouwkost houdt enkel rekening met wat het kost om het gebouw opnieuw op te trekken, maar de grond heeft ook een waarde, vaak aanzienlijk in bepaalde zones (bijvoorbeeld in het stadscentrum of op gegeerde locaties).
Als de heropbouwwaarde van het gebouw na slijtage 210.000 € bedraagt, moet u dus de waarde van de grond toevoegen om een volledige schatting te krijgen. Als de grond bijvoorbeeld 100.000 € waard is, zou de totale waarde van het gebouw 210.000 € (gebouw) + 100.000 € (grond) zijn, dus 310.000 €.
Waardering via kapitalisatie van inkomsten
Bij de kapitalisatiebenadering is de waarde gekoppeld aan de huurinkomsten van het pand. De vergelijking voor de waarde van het eigendom is als volgt:
Huidige waarde = Netto-exploitatie-inkomen / Kapitalisatieratio
De kapitalisatieratio wordt bepaald op basis van observatie van de lokale markt en het beschouwde segment. De kapitalisatieratio hangt namelijk af van:
- De locatie: de kapitalisatieratio is lager op goede locaties. De onderliggende logica is dat een investeerder een iets lagere huur aanvaardt als de locatie zeer goed is. Omgekeerd, om een investeerder naar een kleinere stad te lokken, zal de kapitalisatieratio hoog moeten zijn (evenredig met het rendement).
- Het segment: de kapitalisatieratio in commercieel vastgoed en retail is hoger dan in residentieel vastgoed, met name om het risico op leegstand te dekken.
Om een voorbeeld te nemen: een investeringspand waarvan het jaarlijkse netto-exploitatie-inkomen 700.000 euro bedraagt en de kapitalisatieratio 6% is, zou 11,7M€ waard zijn.
Het voordeel van deze methode is dat ze rekening houdt met het werkelijke rendement van het pand. Ze heeft de neiging panden met een goed rendement (bv. studentenhuisvesting) te overschatten en panden met een slecht rendement (bv. een eengezinswoning) te onderschatten.
Wilt u in een concreet geval een huurinkomen of een kapitalisatieratio bepalen? Raadpleeg ons artikel hoe een pand waarderen via kapitalisatie om te ontdekken hoe u deze informatie rechtstreeks in onze analysetool Market Explorer kunt verkrijgen.
Waardering via vergelijking
Ook wel de “methode van vergelijkingspunten” genoemd, is dit waarschijnlijk de meest gebruikte en meest intuïtieve methode, aangezien het er simpelweg op neerkomt een pand te vergelijken met vergelijkbare panden in de buurt. Deze panden worden dan vergeleken, rekening houdend met hun gelijkenissen en hun verschillen.
Twee panden zullen namelijk nooit perfect identiek zijn. Eén van beide kan gedeeltelijk gerenoveerd zijn terwijl de andere dat niet is; één van beide kan ook beschikken over een veranda, een zwembad of een ander element dat de marktwaarde verhoogt.
U moet eerst vergelijkingspanden verkrijgen (via een advertentiesite of een tool voor vergelijkingspunten) om ze vervolgens in een Excel-tabel te inventariseren met de essentiële kenmerken.
Voor een residentieel pand zijn dit de belangrijkste gegevens om te verzamelen:
- De verkoopdatum of datum van te koop zetten
- De prijs
- Het aantal slaapkamers
- De bewoonbare oppervlakte (zoals bijvoorbeeld vermeld op het energiecertificaat PEB)
- De staat van het pand
- De energieprestatie
Hier is een tabel met vergelijkingspunten verkregen dankzij de toepassing Market Explorer:
Het is dan zeer nuttig om de prijs/m2, de gemiddelde prijs te berekenen of een prijshistogram te maken. Zo kunt u uw analyse aanvullen met de minimale, mediane en maximale prijs van de steekproef.
Dankzij het histogram zien we dat 19 panden zich in het interval 2570€/m2 tot 2928€/m2 bevinden. Daarentegen is er slechts één pand onder 1857€/m2 en één pand boven 3642€/m2. Voor deze steekproef bedraagt de mediane prijs 2597€/m2.
Vergelijking van de methoden
Ook al zijn deze methoden complementair, sommige ervan verdienen de voorkeur in specifieke contexten. Dat bekijken we hieronder:
| Methode | Gebruikssituatie | Benodigde gegevens | Voordelen | Nadelen |
|---|---|---|---|---|
| Heropbouwwaarde | Verzekering | – Bouwprijs (€/m2) – Bruto-oppervlakte (m2) – Slijtagegraad | ✅ Gemakkelijk te berekenen ✅ Weinig informatie nodig | ❌ Simplistische benadering ❌ Soms vrij ver verwijderd van marktwaarden ❌ Grote gevoeligheid van het resultaat ten opzichte van de gekozen slijtagecoëfficiënt |
| Waarde via kapitalisatie | Investeringspand: opbrengsteigendom, studentenhuisvesting, kantoorgebouw of handelspand. | – Werkelijke of geschatte huur – Kapitalisatieratio | ✅ Laat toe zich in de positie van de investeerder te plaatsen, met een rendement in het achterhoofd – Levert vaak meer op dan de andere methoden als het gebouw rendabel is | ❌ Geeft soms “buiten de markt”-waarden als het gebouw zeer rendabel is (bv. AirBNB-verhuur) |
| Waarde via vergelijking | Pand niet bedoeld voor rendement | – Vergelijkingspunten | ✅ Methode die rekening houdt met de werkelijke toestand van de markt | ❌ Nood aan vergelijkingspunten, soms moeilijk te vinden |
Het is vaak zeer nuttig en leerrijk om de waarden te vergelijken die met de verschillende methoden worden verkregen, met name in het geval van een functiewijziging (kantoor naar residentieel, traditionele woning naar studentenhuisvesting).
Voorbeeld
Neem het geval van een huis van 200 m² op een terrein van 1000 m² aan de rand van Nijvel (Waals-Brabant).
| Methode | Berekening | Verkregen waarde |
|---|---|---|
| Waardering via heropbouw | – Grond : 170.000€ (170€/m2) – Bouw : 360.000€ (1.800€/m2) – Slijtage : 25% – Heropbouwwaarde : 424.000€ | 424.000€ |
| Waardering via kapitalisatie | – Huur : 1.280€/maand (6,4€/m2) – Kapitalisatieratio : 3,4% | 384.000€ |
| Waardering via vergelijking | – Mediane specifieke prijs : 2.088€/m2 – Totale prijs : 417.600€ | 417.600 |
Het is interessant om de volgende elementen op te merken:
- voor een investeerder zal het verwachte rendement ongetwijfeld minstens 4% bruto zijn. Om in het pand te investeren, rekening houdend met de huur en het verwachte rendement, zal de investeerder dus niet meer willen uitgeven dan 384.000€ (oftewel 8% minder dan de waarde via vergelijking).
- de heropbouwwaarde is vrij gevoelig voor de gekozen slijtagecoëfficiënt. Door die met 5% naar beneden en naar boven te laten variëren, bekomt men een vork van 397.000€ tot 450.500€.
- voor een opbrengsteigendom kan men de waarde via kapitalisatie berekenen (aangezien het om een investeringspand gaat) en de waarde delen door de oppervlakte om de prijs/m2 te verkrijgen. U kunt deze prijs/m2 vervolgens vergelijken met die verkregen via vergelijking.
Conclusies
We hebben drie waarderingsmethoden gezien:
- Waardering op basis van heropbouwwaarde
- Waardering via kapitalisatie van inkomsten
- Waardering via vergelijking
Elk van deze methoden kan in een specifieke context worden gebruikt, maar het is altijd interessant om ze gezamenlijk te gebruiken en de resultaten te vergelijken.
Hebt u gegevens nodig voor uw schattingen? Onze applicatie Market Explorer beschikt over een uitgebreide historiek in meerdere marktsegmenten en overal in België. Contacteer ons om meer te weten te komen!