Het Kadastraal Inkomen: een bron van ongelijkheid?

We analyseerden de spreiding van het Kadastraal Inkomen, dat de basis vormt voor de Onroerende Voorheffing (précompte immobilier) in België. Dit artikel legt uit waarom de onroerende voorheffing statistisch gezien als ondoorzichtig en ongelijk kan worden beschouwd!

Inhoudsopgave

1. De berekeningsmethode
   • Het kadastraal inkomen
   • Welke impact op de Onroerende Voorheffing?
   • Wat gebeurt er bij een herziening van het KI?
2. Het echte probleem: het KI van 1975 komt niet meer overeen met de realiteit
   • De ongelijkheden in Kadastraal Inkomen in Brussel
   • … en ruimer in België

• Besluit

  • Andere statistische vaststellingen…

De berekeningsmethode

Het kadastraal inkomen

Het Kadastraal Inkomen (KI, “Revenu Cadastral”) vormt de basis voor de inning van de Onroerende Voorheffing (OV, “Précompte Immobilier”) en voor de bepaling van de belastbare onroerende inkomsten in de personenbelasting.

Het KI is een fictief inkomen dat overeenstemt met het gemiddelde netto jaarlijkse inkomen dat een eigendom aan de eigenaar zou opbrengen. In de praktijk wordt het geacht representatief te zijn voor de “kwaliteit” van een woning.

Dit fictieve inkomen werd berekend door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD, voorheen het Kadaster) voor het referentiejaar 1975. Sindsdien werd het niet meer geactualiseerd: om dit probleem op te vangen, wordt het KI jaarlijks geïndexeerd. Voor 2024 bepaalde de FOD Financiën een indexeringscoëfficiënt van 2,1763. In 2023 bedroeg deze 2,0915.

Welke impact op de Onroerende Voorheffing?

De Onroerende Voorheffing (OV) wordt als volgt berekend:

Onroerende Voorheffing = geïndexeerd KI x Globaal tarief Globaal tarief = gewestelijk tarief + provinciaal tarief + gemeentelijk tarief (opcentiemen).

Het gewestelijk tarief wordt vastgesteld door het gewest, het provinciaal tarief door de provincie, en het gemeentelijk tarief door de gemeenten. In Brussel-Hoofdstad en Wallonië bedraagt het gewestelijk tarief 1,25%. In Vlaanderen bedraagt dit tarief 3,97%.

Hoe hoger het Kadastraal Inkomen (KI) van een eigendom, hoe hoger dus de onroerende voorheffing. Op dezelfde manier geldt: wordt een KI verkeerd ingeschat (te laag of te hoog), dan zal ook de Onroerende Voorheffing dat zijn.

Wat gebeurt er bij een herziening van het KI?

Bepaalde wijzigingen aan een eigendom geven aanleiding tot een herziening van het KI. Deze herziening wordt zelden rechtstreeks door de belastingplichtige aangevraagd; ze gebeurt doorgaans op initiatief van de administratie (de AAPD), nadat deze via een derde bron kennis heeft gekregen van de wijziging (bv. een aanvraag voor een bouwvergunning).

Aangezien het niet mogelijk is de huurwaarde van het pand van 1975 rechtstreeks te herzien, baseert de AAPD zich voor de bepaling van het KI vooral op vergelijkingspunten, bijvoorbeeld binnen dezelfde wijk. Daardoor is de Onroerende Voorheffing een ondoorzichtige belasting.

Het echte probleem: het KI van 1975 komt niet meer overeen met de realiteit

Het probleem met het Kadastraal Inkomen ligt in de manier waarop het wordt geactualiseerd: de toegepaste indexering is uniform, wat betekent dat het KI van iedereen op dezelfde manier stijgt, ongeacht de evolutie van de kenmerken van elk pand of de aantrekkelijkheid van de ligging.

Op dezelfde manier komt het beeld van de potentiële huurinkomsten zoals berekend in 1975 niet meer overeen met de Belgische markt in 2024: sommige wijken en gemeenten hebben hun levenskwaliteit drastisch zien stijgen. Zeer weinig gemeenten hebben sindsdien een globale herziening van hun Kadastraal Inkomen gekend. [1]

[1] “Réévaluation du revenu cadastral des habitations après transformation” (“Herziening van het kadastraal inkomen van woningen na verbouwing”), verslag van het Rekenhof aan de Kamer van Volksvertegenwoordigers, 2013.

De ongelijkheden in Kadastraal Inkomen in Brussel

We hebben gezien dat het in 1975 berekende Kadastraal Inkomen niet meer overeen hoeft te stemmen met de huidige marktsituatie. Sommige gemeenten hebben hun prijzen sterk zien stijgen, andere zagen hun prijzen stagneren: toch wordt het KI overal op dezelfde manier geïndexeerd.

SmartBlock onderzocht het Kadastraal Inkomen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest:

Niet-geïndexeerd Kadastraal Inkomen per gemeente. Enkel appartementen.

Vastgoedprijzen per gemeente (2021-2023). Enkel appartementen.

De kaart lijkt aan te tonen dat de hoogste KI’s zich inderdaad situeren rond de rijkste gemeenten, met enkele uitzonderingen: Etterbeek, Molenbeek en Koekelberg hebben KI’s die ofwel te laag, ofwel te hoog liggen ten opzichte van de huidige marktwaarde.

Laten we nu het Kadastraal Inkomen, de Onroerende Voorheffing en de prijs (€/m²) per gemeente bekijken:

Kadastraal Inkomen, Onroerende Voorheffing en marktwaarde (per m²). De mediane Onroerende Voorheffing wordt berekend voor 2023, terwijl het weergegeven Kadastraal Inkomen niet-geïndexeerd is (1975). De prijzen komen overeen met de periode 2021-2023.

De verhouding tussen het Kadastraal Inkomen en de vastgoedprijzen (appartementen) brengt opvallende verschillen aan het licht:

• Men betaalt over het algemeen een lagere Onroerende Voorheffing in Sint-Gillis dan in Anderlecht (voor hetzelfde type pand)
• Men betaalt een vergelijkbare Onroerende Voorheffing tussen Elsene en Molenbeek, of zelfs Koekelberg, terwijl de vastgoedwaarde in Elsene 30% hoger ligt.
• Ook Etterbeek vertoont een zeer laag KI in verhouding tot de waarde van de panden op zijn markt.
• De opcentiemen, die door de gemeente worden bepaald, compenseren dit effect niet.

💡 Waarom dit effect? De Onroerende Voorheffing is gebaseerd op het Kadastraal Inkomen, berekend in 1975. Sinds 1975 hebben sommige gemeenten hun prijzen sterk zien stijgen samen met de levenskwaliteit: Etterbeek en Sint-Gillis zijn hier goede voorbeelden van. Zie: de evolutie van de prijzen in Brussel-Hoofdstad.

Het Kadastraal Inkomen heeft zich niet aan deze evolutie aangepast, en bepaalde gemeenten waar de waarde van de panden niet is veranderd, betalen hetzelfde KI als gemeenten waar de markt de prijzen fors heeft doen stijgen.

… en ruimer in België

Dit effect beperkt zich echter niet tot het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, aangezien de indexering van het KI overal identiek is. Zo ontstaan er grote verschillen tussen provincies of arrondissementen, en op het niveau van het hele land.

SmartBlock onderzocht het mediane KI van verschillende Belgische steden, voor typische pandtypes: een eengezinswoning met 3 slaapkamers en een appartement met 2 slaapkamers.

Typewoning (3 slk.)

| Mediaan Kadastraal Inkomen| Mediane verkoopprijs| ratio —|—|—|— Brussel-Hoofdstad| € 1.279| € 459.000| 0,28 Namen| € 974| € 275.000| 0,35 Antwerpen| € 793| € 345.000| 0,23 Luik| € 684| € 199.000| 0,34 Bergen| € 683| € 195.000| 0,35 Brugge| € 675| € 329.000| 0,21 Gent| € 552| € 358.000| 0,15 Charleroi| € 550| € 169.000| 0,33

Gent onderscheidt zich duidelijk van de andere gemeenten door een zeer laag gemiddeld KI in vergelijking met hoge prijzen (top 3) voor woningen met 3 slaapkamers. Antwerpen en Brugge volgen om dezelfde redenen.

Typeappartement (2 slk.)

| Mediaan Kadastraal Inkomen| Mediane verkoopprijs| ratio —|—|—|— Brussel-Hoofdstad| € 1.243| € 294.000| 0,42 Namen| € 1.086| € 219.000| 0,50 Luik| € 981| € 179.000| 0,55 Bergen| € 975| € 160.000| 0,61 Charleroi| € 941| € 129.000| 0,73 Gent| € 902| € 310.000| 0,29 Antwerpen| € 870| € 229.000| 0,38 Brugge| € 862| € 269.000| 0,32

Het valt al op dat het mediane KI van een appartement met 2 slaapkamers vergelijkbaar is met dat van een woning met 3 slaapkamers (terwijl de oppervlakte sterk verschilt: respectievelijk ~90m² en ~140m²).

De verhouding tussen KI en pandwaarde is bijgevolg zeer hoog. Het is in Charleroi en Bergen dat deze verhouding, in verhouding tot de mediane verkoopprijs van dit type appartement, het hoogst is. Ook hier tonen de drie Vlaamse steden een zeer laag KI in vergelijking met de vastgoedprijzen.

💡 Welke interpretatie? Voor een identiek pand is het Kadastraal Inkomen niet noodzakelijk gecorreleerd met de vastgoedprijzen (noch met de huurmarkt, die eveneens gecorreleerd is met de marktwaarde). De uniforme indexering corrigeert dit fenomeen niet.

Ook hier brengt de verhouding tussen KI en marktwaarde de verschillen scherp in beeld:

Verhouding tussen het mediane Kadastraal Inkomen en de mediane marktwaarde, voor het jaar 2023. Hoe roder, hoe hoger het kadastraal inkomen per € 100.000.

• Het is de provincie Luik die het hoogste mediane Kadastraal Inkomen heeft ten opzichte van de marktwaarde van vastgoed (woningen en appartementen).
• Het is in Brussel-Hoofdstad en Vlaanderen dat de Kadastrale Inkomens het hoogst liggen. De Vlaamse panden hebben echter een bijzonder laag KI in verhouding tot hun marktwaarde.
• Het verschil tussen Vlaanderen en Wallonië is opvallend, en over het algemeen is deze verhouding het gunstigst in West-Vlaanderen en Oost-Vlaanderen.

Besluit

• De Onroerende Voorheffing is gebaseerd op het Kadastraal Inkomen, een fictief inkomen vastgesteld voor 1975 dat sindsdien niet meer werd herzien.
• Door de evolutie van de vastgoedmarkt zijn de panden in sommige gemeenten in waarde gestegen zonder dat het Kadastraal Inkomen daaraan werd aangepast.
• Er bestaan verschillen tussen wijken en gemeenten: voor een vergelijkbaar pand is het KI identiek in gemeenten met een zeer verschillende vastgoedmarkt (aankoopprijzen, huurmarkt).
• Bijgevolg betalen eigenaars van panden met een hoge marktwaarde een Onroerende Voorheffing die vergelijkbaar is met die van panden in minder gegoede zones.
• Herzieningen van het Kadastraal Inkomen gebeuren mondjesmaat, bij ingrijpende wijzigingen aan een pand. Het is dan mogelijk om bezwaar aan te tekenen indien het nieuwe KI ongepast lijkt, maar het is aan te raden dit te doen met de begeleiding van een expert en concrete gegevens die het aan de administratie voorgelegde KI onderbouwen.

💡 Betaalt u een te hoge Onroerende Voorheffing? SmartBlock heeft een simulator ontwikkeld waarmee u uw KI kunt berekenen en vergelijken met uw wijk en gemeente.

Andere statistische vaststellingen…

• We zagen de pers zich opwinden over de stijging van de opcentiemen in bepaalde gemeenten in 2023 (bv. Vorst, Schaarbeek). Het is echter belangrijk te relativeren dat de gemeentelijke opcentiemen slechts een relatief klein aandeel vormen in het op het KI toegepaste tarief. Het is vooral het verschil in Kadastraal Inkomen tussen gemeenten dat de verschillen in Onroerende Voorheffing tussen gemeenten bepaalt. Voorbeeld:
  • Schaarbeek: 4.191 opcentiemen → mediane OV van € 290
  • Sint-Pieters-Woluwe: 1.725 opcentiemen → mediane OV van € 451
• Daarentegen heeft de stijging van de indexeringscoëfficiënt van het Kadastraal Inkomen van 1,9084 (2022) naar 2,0915 (2023) een reële, rechtstreekse impact op de Onroerende Voorheffing, aangezien deze waarde de basis vormt die wordt vermenigvuldigd met het gewestelijk/provinciaal/gemeentelijk tarief.
• De berekening van het Kadastraal Inkomen is verre van evident: SmartBlock probeerde de huurinkomsten van 200.000 panden te berekenen en te vergelijken met hun geïndexeerd Kadastraal Inkomen.
  • Hoewel de huurinkomsten gecorreleerd zijn met het in 2023 geïndexeerde KI, ligt het Kadastraal Inkomen 3 tot 4 keer lager.
  • Het is moeilijk te stellen dat het KI exact overeenstemt met de huurinkomsten, net zoals het moeilijk is een sterk verband vast te stellen met vaak aangehaalde comfortkenmerken (aanwezigheid van centrale verwarming, aantal badkamers, enz.).