In deze tutorial ontdekt u stap voor stap hoe een operatie van het opsplitsen van een gebouw werkt en hoe u snel de potentiële marge kunt inschatten met behulp van Market Explorer.
🏢 Wat is het opsplitsen van een gebouw?
Het principe is eenvoudig:
U koopt een gebouw dat uit meerdere appartementen bestaat en verkoopt vervolgens elk appartement afzonderlijk door.
Dit type operatie maakt het mogelijk, wanneer ze goed is gestructureerd, om bij de doorverkoop een interessante marge te realiseren.
Doel: uw potentiële marge berekenen. We illustreren dit aan de hand van een concreet voorbeeld van een gebouw gelegen in de Rue de la Limite in Sint-Joost (Brussel).
Stap 1 – De aankoopprijs van het gebouw inschatten
- Open Market Explorer.
- Selecteer het tabblad Markt, vervolgens Secundair residentieel.
- Filter de resultaten zodat alleen de opbrengstpanden worden weergegeven.
- Gebruik de Lasso-tool om precies de buurt rond de Rue de la Limite te targeten.
- De software toont u een mediane prijs per m² voor opbrengstpanden.
👉 In ons voorbeeld: 2200 €/m².
Stap 2 – De doorverkoopprijs van de appartementen inschatten
- Doe dezelfde handeling opnieuw, maar filter deze keer op appartementen.
- Selecteer opnieuw dezelfde zone met de Lasso-tool.
- De software geeft nu de mediane doorverkoopprijs per m² aan.
👉 In ons voorbeeld: 2900 €/m².
💰 Berekening van de marge
Door de twee gegevens te vergelijken:
- Aankoopprijs (gebouw): 2200 €/m²
- Doorverkoopprijs (appartementen): 2900 €/m²
U bekomt een theoretische marge van 700 €/m².
⚠️ Let op de gemeenschappelijke delen
Wanneer u per lot doorverkoopt:
- U kunt niet alle aangekochte m² valoriseren.
- De gemeenschappelijke delen (hal, trappenhuis…) kunnen niet afzonderlijk worden doorverkocht.
- Dit vermindert lichtjes de oppervlakte die effectief te gelde kan worden gemaakt.
➡️ Uw analyse verfijnen
U kunt verder gaan door verschillende scenario’s te testen:
- Alleen filteren op studio’s of appartementen met 1 slaapkamer
- De prijzen per m² vergelijken volgens het type pand of het afwerkingsniveau
- Meerdere opsplitsingshypothesen simuleren om de meest rendabele te kiezen
✅ Conclusie
U weet nu:
- Hoe een opsplitsing van een gebouw werkt
- Hoe u in enkele minuten een realistische marge kunt inschatten
- Hoe u Market Explorer gebruikt om uw hypotheses te testen
🎯 Probeer het zelf op een pand naar keuze om te zien of een opsplitsingsoperatie rendabel is in uw sector.