We hebben de verdelingen van het Kadastraal Inkomen geanalyseerd, dat de Onroerende Voorheffing in België bepaalt. Dit artikel legt uit waarom de onroerende voorheffing vanuit statistisch oogpunt als ondoorzichtig en ongelijk kan worden beschouwd!
De berekeningsmethode
Het kadastraal inkomen
Het Kadastraal Inkomen (KI) vormt de basis voor de inning van de Onroerende Voorheffing (OV) en voor de bepaling van de belastbare onroerende inkomsten in de personenbelasting.
Het KI is een fictief inkomen dat overeenkomt met het gemiddelde netto jaarlijkse inkomen dat een goed zijn eigenaar zou opleveren. In de perceptie zou het representatief moeten zijn voor de « kwaliteit » van een woning.
Dit fictieve inkomen werd door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD, ex-Kadaster) berekend voor het referentiejaar 1975. Sindsdien werd het niet meer bijgewerkt: om dit probleem te ondervangen wordt het KI jaarlijks geïndexeerd. Voor 2024 heeft de FOD Financiën een indexering van 2,1763 vastgelegd. In 2023 was dat 2,0915.
Welke impact op de Onroerende Voorheffing?
De Onroerende Voorheffing (OV) wordt als volgt berekend:
Onroerende Voorheffing = geïndexeerd KI x Globaal tarief
Globaal tarief = gewestelijk tarief + provinciaal tarief + gemeentelijk tarief (opcentiemen).
Het gewestelijk tarief wordt door het gewest vastgesteld, het provinciaal tarief door de provincie en het gemeentelijk tarief door de gemeenten. In Brussel-Hoofdstad en Wallonië bedraagt het gewestelijk tarief 1,25%. In Vlaanderen bedraagt dit tarief 3,97%.
Dus: hoe hoger een Kadastraal Inkomen (KI), hoe hoger de onroerende voorheffing. Op dezelfde manier: als een KI verkeerd wordt ingeschat (te laag of te hoog), dan geldt dat ook voor de Onroerende Voorheffing.
Wat gebeurt er bij een herwaardering van het KI?
Bepaalde wijzigingen aan het goed geven aanleiding tot een herwaardering van het KI. Als deze herwaardering zelden rechtstreeks door de belastingplichtige wordt aangevraagd, gebeurt ze op initiatief van de administratie (de AAPD) nadat zij via een derde bron kennis heeft gekregen van de wijziging (bv. een aanvraag voor een bouwvergunning).
Aangezien het niet mogelijk is de huurwaarde van het goed in 1975 te herwaarderen, schat de AAPD het KI voornamelijk op basis van vergelijkingspunten, bijvoorbeeld in dezelfde buurt. In die zin is de Onroerende Voorheffing een ondoorzichtige belasting.
Het echte probleem: het KI van 1975 komt niet meer overeen met de realiteit
Het probleem van het Kadastraal Inkomen zit in de actualisering ervan: de toegepaste indexering is globaal, dat wil zeggen dat iedereen zijn KI op dezelfde manier ziet stijgen. En dit zonder rekening te houden met de evolutie van de kenmerken van elk goed of met de aantrekkelijkheid van de ligging.
Op dezelfde manier komt het beeld van de potentiële huurinkomsten zoals berekend in 1975 niet meer overeen met de Belgische markt in 2024: sommige wijken en gemeenten zagen hun levenskwaliteit drastisch toenemen. Zeer weinig gemeenten hebben sindsdien hun Kadastraal Inkomen globaal laten herwaarderen. [1]
[1] “Herwaardering van het kadastraal inkomen van woningen na verbouwing”, Verslag van het Rekenhof overgemaakt aan de Kamer van volksvertegenwoordigers, 2013.
De ongelijkheden in Kadastraal Inkomen in Brussel
We hebben gezien dat het Kadastraal Inkomen berekend in 1975 mogelijk niet meer overeenkomt met de marktsituatie. Sommige gemeenten zagen hun prijzen stijgen en andere hun prijzen stagneren: maar allemaal zien ze hun KI op dezelfde manier geïndexeerd.
SmartBlock heeft het Kadastraal Inkomen in het Brussels Gewest bestudeerd:
De kaart lijkt aan te geven dat de hoogste KI’s inderdaad gelokaliseerd zijn rond de rijkste gemeenten, op enkele gevallen na: Etterbeek, Molenbeek of Koelkeberg hebben KI’s die ofwel laag, ofwel hoog zijn en niet overeenkomen met de huidige marktwaarde.
Laten we nu het Kadastraal Inkomen, de Onroerende Voorheffing en de prijs (€/m2) van elke gemeente visualiseren:
De verhouding tussen het Kadastraal Inkomen en de vastgoedprijs (appartementen) toont dan verschillen:
- Men betaalt doorgaans een lagere Onroerende Voorheffing in Sint-Gillis dan in Anderlecht (voor hetzelfde type goed)
- Men betaalt een vergelijkbare Onroerende Voorheffing tussen Elsene en Molenbeek of zelfs Koekelberg, terwijl de waarde van de vastgoedgoederen in Elsene 30% hoger is.
- Etterbeek vertoont ook een zeer laag KI in verhouding tot de waarde van de goederen op zijn markt.
- De opcentiemen, die door de gemeente worden bepaald, compenseren dit effect niet.
💡 Waarom dit effect? De Onroerende Voorheffing is gebaseerd op het Kadastraal Inkomen, berekend in 1975. Sinds 1975 zagen sommige gemeenten hun prijzen exploderen samen met de levenskwaliteit: Etterbeek, Sint-Gillis zijn daar goede voorbeelden van. Zie: de evolutie van de prijzen in Brussel-Hoofdstad.
Het Kadastraal Inkomen heeft zich niet aangepast aan deze evolutie, en sommige gemeenten die de waarde van hun goederen niet zagen evolueren betalen hetzelfde KI als die waarvan de markt de prijzen deed exploderen.
… en ruimer in België
Maar dit effect beperkt zich niet tot het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, aangezien de indexering van het KI overal identiek is. Zo ontstaan grote verschillen tussen provincie of district en ook op het niveau van het Koninkrijk.
Smartblock heeft de mediane KI’s van verschillende Belgische steden bestudeerd, voor typische panden: eengezinswoning met 3 slaapkamers en appartement met 2 slaapkamers.
Typewoning (3 slk.)
| Mediaan Kadastraal Inkomen | Mediane verkoopprijs | ratio | |
|---|---|---|---|
| Brussel-Hoofdstad | 1.279 € | 459.000 € | 0.28 |
| Namen | 974 € | 275000 € | 0.35 |
| Antwerpen | 793 € | 345000 € | 0.23 |
| Luik | 684 € | 199000 € | 0.34 |
| Bergen | 683 € | 195000 € | 0.35 |
| Brugge | 675 € | 329000 € | 0.21 |
| Gent | 552 € | 358000 € | 0.15 |
| Charleroi | 550 € | 169000 € | 0.33 |
Gent onderscheidt zich duidelijk van de andere gemeenten door een zeer laag gemiddeld KI in vergelijking met hoge prijzen (in de top 3) voor huizen met 3 slaapkamers. Daarna volgen Antwerpen en Brugge om dezelfde redenen.
Typeappartement (2 slk.)
| Mediaan Kadastraal Inkomen | Mediane verkoopprijs | ratio | |
|---|---|---|---|
| Brussel-Hoofdstad | 1.243 € | 294.000 € | 0.42 |
| Namen | 1.086 € | 219.000 € | 0.50 |
| Luik | 981 € | 179.000 € | 0.55 |
| Bergen | 975 € | 160.000 € | 0.61 |
| Charleroi | 941 € | 129.000 € | 0.73 |
| Gent | 902 € | 310.000 € | 0.29 |
| Antwerpen | 870 € | 229.000 € | 0.38 |
| Brugge | 862 € | 269.000 € | 0.32 |
Het is al opmerkelijk dat de mediane KI’s van een appartement met 2 slk. vergelijkbaar zijn met de KI’s van huizen met 3 slk. (terwijl de oppervlakte niet dezelfde is: respectievelijk ~90m2 en ~140m2).
Bijgevolg is de verhouding tussen KI en waarde van het goed zeer hoog. In Charleroi en Bergen is die verhouding zeer hoog ten opzichte van de mediane verkoopprijs van dit type appartement. Opnieuw tonen de drie Vlaamse steden een zeer laag KI in vergelijking met de prijzen van de goederen.
💡 Welke interpretatie? Voor een identiek goed is het Kadastraal Inkomen niet noodzakelijk gecorreleerd met de vastgoedprijzen (noch met de huurmarkt, die eveneens gecorreleerd is met de verkoopwaarde). De globale indexering corrigeert dit fenomeen niet.
Opnieuw zet de verhouding tussen KI en verkoopwaarde de verschillen in de verf:
- Het is de provincie Luik die het hoogste mediane Kadastraal Inkomen heeft in verhouding tot de verkoopwaarden van vastgoedgoederen (huizen en appartementen).
- In Brussel-Hoofdstad en in Vlaanderen zijn de Kadastrale Inkomens het hoogst. Maar de Vlamingen hebben een bijzonder laag KI in verhouding tot de verkoopwaarde van hun goederen.
- Het verschil tussen Vlaanderen en Wallonië is uitgesproken, en globaal gezien is deze verhouding het meest voordelig in West-Vlaanderen en Oost-Vlaanderen.
Conclusie
- De Onroerende Voorheffing is gebaseerd op het Kadastraal Inkomen, een fictief inkomen vastgesteld voor 1975 en sindsdien niet herzien.
- De evolutie van de vastgoedmarkt heeft de waarde van goederen in sommige gemeenten doen stijgen zonder dat het Kadastraal Inkomen dienovereenkomstig werd aangepast.
- Er bestaan verschillen tussen wijken en gemeenten: voor een vergelijkbaar goed is het KI identiek in gemeenten met een zeer verschillende vastgoedmarkt (aankoopprijzen, huurmarkt).
- Bijgevolg betalen eigenaars van vastgoedgoederen met een hoge verkoopwaarde een Onroerende Voorheffing die vergelijkbaar is met die van goederen in minder gunstige zones.
- Herzieningen van het Kadastraal Inkomen gebeuren mondjesmaat bij grote wijzigingen aan een goed. Het is dan mogelijk om bezwaar in te dienen als het nieuwe KI ontoereikend is, maar het is beter om zich te laten bijstaan door een expert en concrete gegevens die het aan de administratie voorgelegde KI staven.
💡 Betaalt u een te hoge Onroerende Voorheffing? SmartBlock heeft een simulator opgezet waarmee u uw KI kunt berekenen en vergelijken met uw buurt en uw gemeente.
Andere statistische opmerkingen…
- We zagen de pers opschrikken over de stijging van de opcentiemen in sommige gemeenten in 2023 (bv. Vorst, Schaarbeek). Men moet dit in perspectief plaatsen: de gemeentelijke opcentiemen vertegenwoordigen globaal een klein aandeel in de berekening van het tarief dat op het KI wordt toegepast. Het is wel degelijk het verschil in Kadastraal Inkomen tussen gemeenten dat de verschillen in OV tussen gemeenten drijft. Voorbeeld:
- Schaarbeek: 4191 opcentiemen → mediane OV 290€
- Sint-Pieters-Woluwe: 1725 opcentiemen → mediane OV van 451€
- Daarentegen heeft de stijging van de indexering van de Kadastrale Inkomens van 1,9084 (2022) naar 2,0915 (2023) een reële directe impact op de Onroerende Voorheffing, aangezien deze waarde als basis dient die met het gewestelijk/provinciaal/gemeentelijk tarief wordt vermenigvuldigd.
- De berekening van het Kadastraal Inkomen is niet evident: SmartBlock heeft geprobeerd de huurinkomsten van 200.000 goederen te berekenen en te vergelijken met hun geïndexeerd Kadastraal Inkomen.
- Als de huurinkomsten gecorreleerd zijn met het geïndexeerde KI in 2023, dan ligt het Kadastraal Inkomen lager met een factor 3 of 4.
- Het is moeilijk te zeggen dat het KI exact overeenkomt met de huurinkomsten, net zoals het moeilijk is om een sterke link vast te stellen met comfortkenmerken die vaak worden benadrukt (aanwezigheid van centrale verwarming, aantal badkamers, enz.).