Vous vous intéressez au droit de l’urbanisme en Région Bruxelles-Capitale ? Cet article a pour objectif de vous aider à comprendre l’Aménagement du Territoire à Bruxelles ainsi que de vous donner les ressources et acronymes essentiels pour étudier la faisabilité d’un projet.
Introduction
L’aménagement du territoire et l’urbanisme sont deux concepts liés mais distincts dans leur portée et leurs objectifs :
- L’aménagement du territoire concerne la planification et la gestion d’un territoire dans son ensemble, visant à favoriser un développement équilibré et durable en organisant l’utilisation des ressources naturelles, économiques et sociales. Il aborde des questions plus larges telles que les transports, l’environnement, les équipements publics et la préservation des espaces naturels.
- L’urbanisme se concentre sur l’organisation et la gestion des espaces urbains, qu’ils soient déjà urbanisés ou destinés à l’être. Il étudie l’implantation des bâtiments, l’organisation des quartiers, des espaces publics et des infrastructures urbaines, dans le but de créer des environnements urbains fonctionnels, esthétiques et adaptés aux besoins des habitants. Il prend en compte des éléments tels que la densité de population, la mobilité, l’architecture, l’accessibilité et l’esthétique urbaine.
L’Urbanisme et l’Aménagement du Territoire est une compétence Régionale. A ce titre, chaque région dispose de sa propre base juridique, un code, (CoDT, CoBAT, VCRO) définissant l’organisation de cette compétence et ces modalités. Ces textes précisent notamment les éléments suivants :
- les actes soumis à permis (exemple : doit-on demander un permis pour construire une piscine ?)
- les autorités compétentes (exemple : quelle autorité se prononcera pour tel type d’acte, qui élabore quel plan, etc.)
- les voies de recours
- les outils de planification : ce sont tous les outils qui permettent d’établir les stratégies et de définir les règles d’aménagement et d’urbanisme.
Cet article s’intéressera particulièrement aux outils de planifications en Belgique.
La base juridique : le CoBAT
La base juridique de l’urbanisme en Région Bruxelles-Capitale est le Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire (CoBAT). A ce titre, le CoBAT régit les grands mécanismes de l’aménagement du territoire à Bruxelles :
- La planification (plans de développements stratégiques, plans d’affectation, etc.)
- Les règlements d’urbanisme (RRU, RCU)
- Les demandes de permis (quels travaux sont soumis ou non à permis, autorités compétentes, délais, voies de recours, etc.)
- La protection du patrimoine
- Le droit de préemption (un droit de préemption est un droit légal ou contractuel accordé à certaines personnes privées ou publiques d’acquérir un bien par priorité à toute autre personne, lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre)
- Les renseignements urbanistiques (contexte urbanistique d’un bien spécifique, à obtenir pour toute vente immobilière)
Les plans stratégiques
Les plans stratégiques sont des documents qui définissent et représentent la stratégie à suivre pour atteindre des objectifs spécifiques. Ces objectifs sont généralement liés à l’aménagement du territoire. Les plans stratégiques établissent les grandes orientations à suivre et deviennent les principes fondamentaux de la planification territoriale.
Il est important de noter que, dans la majorité des cas, les plans stratégiques ont une valeur indicative (non contraignante). Les principaux plans de développement régional en vigueur à Bruxelles sont abordés ci-dessous.
Le Plan Régional de Développement (PRD)
Le Plan Régional de Développement (PRD) fixe les objectifs et priorités de développement de la Région, en fonction des besoins économiques, sociaux, environnementaux et de mobilité.
En 2009, Le PRD se voit complété d’un second “D” pour durable, symbole de la volonté de la région de faire face aux grands enjeux du siècle en termes d’environnement et de développement durable.
Les Plans Communaux de Développement (PCD)
Les Plans Communaux de Développement (PCD) couvrent l’ensemble du territoire communal et constituent des outils de planification globale pour le développement durable des municipalités. Ils sont alignés sur les orientations du PRD et respectent le Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS), un autre plan de développement régional.
Il s’agit d’un outil de planification global pour le développement des communes. Il établit les points suivants :
- Les objectifs généraux et spécifiques ainsi que les priorités de développement, y compris l’aménagement du territoire, nécessaires pour répondre aux besoins économiques, sociaux, culturels, de mobilité, d’accessibilité et environnementaux ;
- Les mesures transversales et sectorielles à mettre en place pour atteindre les objectifs définis, notamment par une représentation cartographique de certaines de ces mesures ;
- L’identification des zones d’intervention prioritaires de la commune ;
Les plans Réglementaires
Au contraire des plans stratégiques, les plans d’aménagement à valeur réglementaires déterminent les fonctions qui peuvent s’établir dans les différentes zones de Bruxelles.
Le Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS)
Le Plan Régional d’Affectation du Sol suit les orientations du Plan Régional de Développement (PRD) et détermine les affectations du territoire de la Région Bruxelles-Capitale et les règles qui s’appliquent à elles. Le PRAS définit par exemple l’affectation prioritaire d’une zone (habitat, commerce, etc.). Une zone étant définie par un ou plusieurs îlots de parcelles. La plus petite entité graphique du PRAS est l’îlot urbain.
Le PRAS est en fait un ensemble constitué de cartes (plans) et de prescriptions littérales (textes).
Les 6 cartes du PRAS
| Titre de la carte | Valeur | Description |
|---|---|---|
| Situation existante de fait | Indicative | Situation actuelle des affectations telle qu’elle est pratiquée aujourd’hui. |
| Situation existante de droit | Indicative | Dispositions en matière d’urbanisme, de patrimoine et d’environnement applicables à la zone. |
| Carte des affectations | Réglementaire | Équivalent du Plan de Secteur en Wallonie, elle définit les affectations autorisées par zones (habitat, commerces, etc.). |
| Carte des soldes de bureaux admissibles | Réglementaire | Carte indiquant le solde de m² de bureaux admissibles pour évaluer la conversion d’affectation. |
| Carte des voiries | Réglementaire | Carte réglementaire indiquant les routes et autoroutes sur le périmètre bruxellois. |
| Carte des transports en commun | Réglementaire | Carte réglementaire du réseau de transports en commun, incluant les lignes en sous-sol et en surface. |
Les prescriptions littérales du PRAS
Il existe différents types de prescriptions littérales selon leur champs d’application géographique ou thématique :
- Les prescriptions générales relatives à l’ensemble des zones. Sauf exception, les prescriptions générales s’appliquent à l’ensemble des zones du PRAS.
- Les prescriptions particulières relatives aux différentes zones de la carte des affectations (habitat, commerces, équipements, espaces verts…).
- Les prescriptions particulières relatives aux voiries et aux transports en commun.
- Le programme des Zones d’Intérêt Régional (ZIR) et de la Zone d’Intérêt Régional à Aménagement Différé (ZIRAD).
Voici un exemple de prescriptions particulières applicables aux zones d’habitat :
PRAS : Prescriptions particulières relatives aux zones d’habitat
- En dehors des liserés de noyaux commerciaux, les rez-de-chaussée des immeubles peuvent être affectés aux commerces. Le premier étage peut également être affecté aux commerces lorsque les conditions locales le permettent et après que les actes et travaux auront été soumis aux mesures particulières de publicité.
- La superficie de plancher affectée aux commerces ne peut dépasser, par projet et par immeuble, 150 m².
- Toutefois, le maintien d’au moins un logement dans l’immeuble doit être assuré.
✅ Il est important de noter que les zones ne sont pas toujours mutuellement exclusives. Cela implique qu’une parcelle peut par exemple être reprise en Zone d’Habitat ET en Zones d’Intérêt Culturel, Historique, Esthétique ou d’Embellissement, l’un n’excluant pas l’autre.
Le Plan d’Aménagement Directeur (PAD)
Le Plan d’Aménagement Directeur (PAD) est particulier puisqu’il permet dedéfinir à la fois les aspects stratégiques et réglementaires d’une stratégie de développement. Comme le PRAS, le PAD est défini au niveau régional mais concerne une localisation spécifique.
Tous les PADs sont repris dans le tableau de bord des PADs. On y retrouve par exemple les PAD suivants : Bordet, Delta Hermaan-Debroux, Heysel, …
Le Plan Particulier d’Affectation du Sol (PPAS)
Le Plan Particulier d’Affectation du Sol (PPAS) a pour fonction de préciser et compléter le Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS). Il se conforme aux orientations définies dans le Plan Communal de Développement (PCD) et établit les affectations détaillées des différentes zones. Il régule l’utilisation du sol en délimitant les zones constructibles et les zones vertes, ainsi que les règles qui leur sont associées. De plus, il peut contenir d’autres dispositions telles que :
- Des indications concernant l’emplacement, les dimensions et l’apparence esthétique des constructions et de leurs environs.
- Les tracés et les mesures d’aménagement des voies de communication, ainsi que les réglementations qui y sont liées.
Vous pourrez retrouver ces plans sur la plateforme BruGIS : https://gis.urban.brussels/brugis/#/
Les règlements
Le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU)
Le règlement régional d’urbanisme reprend 8 chapitres (appelés “Titres”), qui définissent des aspects bien spécifiques de constructions et de leurs abords :
| Titre | Description |
|---|---|
| Titre I | Caractéristiques des constructions et leurs abords |
| Titre II | Normes d’habitabilité des logements |
| Titre III | Chantiers titre abrogé partiellement – cfr version coordonnée du Titre III actuellement en vigueur |
| Titre IV | Accessibilité des bâtiments pour personnes à mobilité réduite |
| Titre V | Isolation thermique des bâtiments titre abrogé totalement |
| Titre VI | Publicités et enseignes |
| Titre VII | La voirie, ses accès et ses abords |
| Titre VIII | Normes de stationnement en dehors de la voie publique |
Dans le titre I, on retrouve par exemple l’explication des notions d’alignement, de limites mitoyennes, etc. Ces notions définissent les caractéristiques visuelles extérieures du bâtiment.
Dans le titre II, on définit les normes d’habitabilité, en termes de hauteur sous plafond et de surface habitable minimale.
Le Règlement Communal d’Urbanisme (RCU)
Les Règlements Communaux d’Urbanisme définissent des règles additionnelles par rapport au RRU et ne peuvent lui être contraire. En fonction des communes, ces règlements peuvent concerner les bâtisses, le placement d’antennes paraboliques, les trottoirs et s’appliquer à la commune tout entière ou seulement une partie de celle-ci.
Certaines communes mettent leurs RCU en accès libre sur le site urbanisme.irisnet ou sur leur site, tandis que pour d’autres, il faut se rendre à la commune pour obtenir les informations.
Résumé
En Région Bruxelles-Capitale, c’est le Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire (CoBAT) qui régit l’Urbanisme et l’Aménagement du Territoire. Ce code définit les règles, les délais, les autorités compétentes et les outils de planification nécéssaires à la mise en oeuvre d’une politique urbanistique.
Parmis ces outils, les Plans Stratégiques guident la politique d’Aménagement du niveau régional jusqu’au niveau communal. Ces plans ne sont pas directement utiles pour le demandeur d’un permis.
Les Plan Réglementaires, quant à eux, s’imposent au porteur de projet. Il y en existe 3 :
- Le PRAS : Le Plan Régional d’Affectation du Sol définit les affectations possible à l’echelle régionale
- Le PPAS : Le Plan Particulier d’Affectation du Sol est un outil communal qui définit les règles d’aménagement à l’échelle d’un quartier.
- Le PAD : Le Plan d’Aménagement Directeur est l’outil d’aménagement de compétence régionale qui permet de définir en un seul mouvement les aspects stratégiques et réglementaire d’une stratégie urbaine. Ce plan s’applique uniquement à certaines zones spécifiques.
En Région Bruxelles-Capitale, la délivrance des permis d’urbanisme relève de la compétence des communes. En cas de récours administratif (à la suite d’un refus d’autorisation) les permis sont délivrés par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale.
