Au point de vue micro, la décision d’achat ou de location d’un logement est souvent murement réfléchie. Elle est sous tendue par des considérations pratiques : distance au lieu de travail, distance à une école (si famille avec enfants), type de secteur horeca dans le quartier, etc.

D’un point de vue macro, on comprend donc aisément le lien qui existe entre les populations et le marché immobilier au sens large. Des groupes de population ayant des besoins similaires feront nécéssairement fluctuer les prix des zones qui répondent à leurs besoins.

C’est également le cas pour les commerces qui bénéficient d’une potentiel de clients variable, en fonction de la population et de la concurrence. Cela impacte la rentabilité de ces commerces et donc leur solvabilité vis-à-vis du bailleur.

Des besoins différents pour chacun des groupes.

En fonction de l’objectif poursuivi (projet de promotion, mise en location de biens résidentiels ou de surfaces commerciales), l’analyse sera évidemment différente. La première étape étant toujours de segmenter la population, pour ne plus la considérer comme un bloc monolithique mais comme des groupes d’individus ayant des comportements similaires.

Segmentation par âge

Communément matérialisée par la pyramide des âges, cette segmentation nous donne des informations sur les facilités nécéssaires ou souhaitables pour une nouvelle construction. Elle nous donne également des informations sur le déficit ou l’excédent de commerces par type.

Exemple : Il y a 1600 cafés à Bruxelles, soit 1 café pour 750 habitants. Ce chiffre n’est évidemment pas identique pour toutes les communes de Bruxelles. En effet, il existe des hotspots bien connus (Place Flagey, Parvis de Saint Gilles, etc) qui comptabilisent un nombre bien supérieur de cafés à la moyenne.

Segmentation par revenus / type de métiers

Nos études ont montrés que la valeur de l’immobilier était correlée aux revenus des personnes habitant le quartier. Mais il ne faut pas sur-interpreter cette information. Le fait que les personnes aient de hauts revenus ne tire pas les prix à la hausse. Cette corrélation est due au fait que les personnes à haut revenus s’installent dans des quartiers où le prix de l’immobilier est élevé.

Par contre, nous avons démontré que la demande en garages et espaces de stockage était supérieure dans les communes où les professions manuelles indépendantes (entrepreneur en bâtiment, peintre, maçon, etc.) étaient sur-représentées.

Segmentation par composition de ménage

L’augmentation des divorces cause des migrations internes importantes, et pour cause : certaines communes regorgent de biens adaptés pour des familles mais manquent cruellement de logements adaptés pour des isolés. Le déficit ou l’excédent de logements adaptés à la structure de population impacte localement la valeur de l’immobilier, que ce soit le loyer ou le prix d’acquisition.

Au délà de l’analyse de la situation actuelle, il est aussi possible de prédire des informations démographique comme le nombre de divorces ou le nombre de naissances. Pour les divorces, on se base sur des données des mariages par commune : année du mariage, âge des mariés, origines (BE, UE, hors UE), etc. Ces informations prospectives nous informent sur la demande de logements à venir et permettent donc aux investisseurs de « placer leurs pions » de la manière la plus adéquate possible, avec une avance de 5 à 7 ans.

Pourquoi ces données améliorent vos opérations ?

• Vous savez à quoi vous attendre dans 2, 5 ou 10 ans. La démographie est prévisible et hautement correlée à la demande immobilière.
• Vous connaissez le quartier dans lequel vous avez un projet : ses habitants, leur âge et situations familiales. Cela impactera forcément vos choix de construction ou de rénovation.
• Diminuez le risque lors de l’ouverture d’un nouveau commerce. Validez votre business plan sur des données à jour et extrêmement précises.
• Limitez le risque de défaut de payment dans les baux commerciaux en louant aux professionnels ayant un projet viable sur base des informations pré-citées.

Les données démographique sont éclairantes, tant pour les métiers de gestion que les métiers de la promotion immobilière. Associées aux données transactionnelles et aux données administratives elles deviennent le 6ème sens des professionnels de l’immobilier.

SmartBlock développe chaque jour sa base de données, qui permet aux promoteurs, gestionnaires et agents immobilier d’être plus performants que leurs concurrents grâce à des systèmes d’informations leaders sur le marché.