Il n’existe pas de question plus importante lors de l’achat d’un bien commercial que : « Quelle est la valeur du bien ? » Mais la question est tout aussi pertinente si vous êtes déjà propriétaire du bien et voulez en connaître sa valeur. La détermination de la valeur d’un bien immobilier commercial est complexe mais il existe heureusement plusieurs méthodes d’évaluation à votre disposition.
Que vous envisagiez d’exploiter votre bien pour votre entreprise, de l’utiliser pour générer des revenus locatifs ou de le rénover et de le revendre, le fait de connaître le montant exact à payer peut faire toute la différence entre une transaction rentable et une transaction perdante.
- Comment évaluer un bien immobilier commercial
- Glossaire des termes d’évaluation
- Méthodes d’évaluation de l’immobilier commercial
- Approche par les coûts de reconstruction
- Approche par le revenu
- Comparaison des ventes/approche du marché
- Approche du multiplicateur de loyer brut
- Autres approches
Comment évaluer les biens immobiliers commerciaux
Le processus d’évaluation des biens commerciaux peut être assez compliqué. Heureusement, il existe quelques approches à essayer. Il est important d’évaluer la valeur des biens commerciaux, car l’achat et la vente de biens dépendent largement de cette valeur. Pour vous aider à estimer et à réaliser une évaluation de votre propriété commerciale, nous avons rassemblé les différentes approches à utiliser et la terminologie dont vous aurez besoin.
Lexique des termes d’évaluation des biens immobiliers commerciaux
Voici un bref glossaire des termes couramment utilisés pour déterminer la valeur d’un bien.
| Terme | Définition |
|---|---|
| Cap Rate | Le taux de capitalisation représente le rapport entre les revenus perçus au titre de la location d’un immeuble et sa valeur vénale (valeur qui est définie par comparaison aux biens similaires disponibles sur le marché). |
| Coût par unité | Le coût par unité est le prix d’un bien immobilier divisé par le nombre d’unités de location. Il ne tient pas compte du type ou de la taille des unités, des revenus ou de l’état du bien. |
| Service de la dette | Le montant versé chaque mois ou chaque année pour le paiement des intérêts et le remboursement du principal est appelé service de la dette. |
| Potentiel locatif brut | Le montant du loyer recouvrable d’une propriété à plusieurs locataires si tous les loyers sont payés en totalité et si toutes les unités sont entièrement louées est le loyer potentiel brut, également appelé revenu brut prévu. |
| Loyer brut | Il s’agit du loyer moyen payé par un locataire. La moyenne est calculée sur les mois au cours desquels le locataire est tenu de payer un loyer et est également connue sous le nom de loyer brut effectif. |
| Multiplicateur de loyer brut (MRB) | Le prix de vente d’un bien immobilier divisé par son loyer potentiel brut annuel est le multiplicateur de loyer brut. |
| Revenu net d’exploitation (RNE) | Le revenu net d’exploitation est égal au revenu locatif d’un bien immobilier moins toutes les dépenses liées à la possession du bien. |
| Valeur actuelle | Dans ce contexte, il s’agit de la somme des futurs paiements de loyer, dans laquelle chaque paiement est actualisé par un facteur temporel. |
| Prix par mètre carré | C’est le prix de la propriété divisé par la superficie en mètre carrés, et il ne tient pas compte du nombre et du type d’unités, du revenu ou de l’état physique. |
| Retour sur investissement (ROI) | Retour sur investissement (ROI) Le retour sur investissement est égal au flux de trésorerie après le service de la dette divisé par le coût de l’investissement. |
| TUMMI | Les dépenses liées à l’immobilier : impôts, services publics, gestion, entretien et assurance sont désignées par le terme TUMMI. |
| Perte d’inoccupation et de recouvrement | Le revenu locatif perdu en raison d’unités non loués et de loyers non perçus est la perte d’inoccupation et de recouvrement. |
Méthodes d’évaluation de l’immobilier commercial
Ce sont les méthodes d’évaluation communément utilisées pour l’immobilier commercial.
Approche par les coûts de reconstruction
L’approche du coût pour l’immobilier commercial évalue la propriété comme étant égale au prix du terrain plus le coût de construction du bâtiment à partir de zéro. Par exemple, si une parcelle de terrain coûte 40 000 euros et que le prix de construction d’un immeuble de six appartements est de 600 000 euros, l’approche par les coûts donne une valeur de 640 000 euros.
L’approche des coûts suppose que le coût d’un bien immobilier est basé sur son utilisation la plus élevée et la meilleure. Par exemple, si vous possédez une parcelle de terrain au milieu d’un pays pétrolier, loin des zones urbaines, vous devez supposer une valeur basée sur l’utilisation de la propriété pour générer des revenus pétroliers plutôt que sur la construction d’une propriété locative sur le site. L’approche par les coûts est également affectée par les lois de zonage qui peuvent avoir une incidence sur les utilisations possibles de la propriété.
L’approche par les coûts est utilisée par les prêteurs pour les nouvelles constructions afin de débloquer des fonds à l’achèvement de chaque phase. Son principal avantage est qu’elle fournit une valeur actuelle basée sur des conditions uniques. Toutefois, cette approche ne tient pas compte des revenus que la propriété produira ou du prix de propriétés comparables.
Approche fondée sur les revenus
Dans l’approche par les revenus, la valeur est liée au revenu locatif. L’équation pour la valeur de la propriété est la suivante :
Valeur actuelle = Revenu net d’exploitation / Taux de capitalisation
Le taux plafond est extrapolé à partir des ventes sur le marché de propriétés comparables dans le même quartier. Le taux plafond peut être ajusté pour tenir compte des caractéristiques uniques de la propriété, telles que des locataires de qualité ou une façade moins attrayante. Le taux plafond final doit se situer à moins d’un demi-point de pourcentage de la moyenne locale pour des biens comparables.
Pour prendre un exemple, un bien locatif dont le revenu annuel net d’exploitation est de 700 000 euros et le taux plafond est de 8 % vaudrait 8,75 millions de euros (700 000 euros / 8 %).
L’avantage de l’approche par le revenu est qu’elle tient compte des récentes activités de ventes de biens comparables et peut être ajustée en fonction de facteurs uniques. Son inconvénient est qu’elle ne tient pas compte de l’inoccupation et des pertes de recouvrement, ce qui conduit à une surestimation de l’INB et de la valeur. Elle ne tient pas compte non plus des réparations importantes nécessaires qui réduiront le montant du NOI futur.
Approche par points de comparaison
L’approche par points de comparaison de biens commerciaux, également appelée « approche marché », repose sur les ventes réalisées à partir de biens comparables récemment vendus ainsi que sur les prix demandés pour les biens actuellement mis en vente. L’approche par points de comparaison est très souvent utilisée pour évaluer les biens résidentiels, telles que les maisons unifamiliales et les appartements.
L’approche consiste à classer les caractéristiques de la propriété : nombre de salles de bain et de chambres, la taille du terrain et la superficie en mètres carrés, puis à trouver des ventes récentes à proximité ou des annonces actuelles de propriétés similaires. Les ventes doivent être aussi récentes que possible, surtout lorsque le marché immobilier est dynamique.
L’avantage de cette méthode est qu’elle s’appuie sur des données récentes et pertinentes pour fournir une bonne estimation de la valeur. L’inconvénient est que ces données ne sont pas accessibles facilement et demande parfois de passer un bon nombre d’heure sur internet à écumer les sites d’immobilier commercial. C’est la raison pour laquelle SmartBlock a développé une base de donnée historique et centralisée
Enfin, la méthode des points de comparaison ne tient pas compte des pertes de vacance et de recouvrement, ni des coûts inhabituels de réparation et autres dépenses. Un professionnel de l’immobilier qualifié doit être en mesure de tenir compte des différences entre les biens comparables pour ajuster avec précision la valeur de la propriété.
Approche du multiplicateur de loyer brut
L’approche GRM est similaire dans son concept à l’approche par les revenus. Elle en diffère par le fait que le taux plafond utilisé est basé sur le loyer brut plutôt que sur le revenu net d’insertion. En outre, cette approche se fonde sur les loyers bruts plutôt que sur le revenu net d’exploitation, ce qui signifie qu’elle ne tient pas compte des dépenses, des réparations ou des pertes d’inoccupation et de recouvrement.
Le calcul de la valeur pour l’approche GRM est :
Valeur de la propriété = Loyers bruts annuels x Multiplicateur de loyer brut
Pour obtenir une valeur précise, il faut connaître le MRG de propriétés comparables. Ce type d’information est souvent disponible auprès des agents immobiliers commerciaux et des évaluateurs locaux. Par exemple, pour évaluer une propriété dont les loyers annuels bruts sont de 90 000 € et le MRG de 8, la valeur de la propriété serait de (90 000 € * 8), soit 720 000 €.
L’avantage de cette approche est sa simplicité, et elle fonctionne bien si une estimation précise de la MRG peut être obtenue. Les inconvénients sont l’absence de dépenses et la perte de vacance et de recouvrement, ainsi que toute difficulté à identifier des biens comparables et leurs MRG. Comme toutes ces méthodes d’évaluation, l’approche GRM est plus utile lorsqu’elle est combinée avec d’autres méthodes.
L’inconvénient est que les données des loyers sont rarement affichées publiquement. Comme le nombre de transaction est relativement faible, il existe aussi assez peu de données. SmartBlock, leader belge des bases de données immobilière, récolte des données du marché et en fait bénéficier ses clients au travers d’outils métiers.
Autres approches
Les chercheurs ont exprimé leur intérêt pour l’utilisation du modèle d’évaluation des actifs financiers (CAPM) pour évaluer les biens immobiliers. La méthode CAPM attribue une variable appelée « bêta » qui représente la relation entre les rendements ajustés au risque d’un actif donné et ceux d’un marché.
Pour les biens immobiliers, le rendement locatif peut être utilisé pour estimer la valeur de l’actif en choisissant un bêta qui relie le bien, par exemple, aux fonds de placement immobilier cotés en bourse. La complexité du CAPM et l’absence de bêtas précis font que cette approche est pour l’instant d’une importance secondaire.
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